健全住宅交易、租賃市場

行政院統刪地方補助款後，近日內政部又出招要求地方分攤租金補貼經費，主其事爲行政院長卓榮泰（右）及內政部長劉世芳（左）。圖／聯合報系資料照片

近來因七十五萬戶的租金補貼政策，中央與地方分擔經費，引發政治角力與弱勢照顧爭議。然而政府卻未根本檢討過去三百億租金補貼對象多爲非弱勢家戶、資源錯置的居住不正義現象。住宅補貼目標非提供多少補貼住宅戶數，而是幫助多少弱勢家戶，有待進一步檢討。

當前住宅問題嚴重，包括高房價、買不起、租不到、住不好…問題錯綜複雜，涉及各個層面，政府每隔十年須檢討整體住宅政策。目前內政部國土署正委託中華民國住宅學會進行此工作，筆者身爲計劃主持人，擔負檢討過去住宅問題與政策、重建未來十年住宅政策、提出整體政策目標與架構、配置資源與優先次序、凝聚社會共識、具體落實短中長期住宅計劃方案之任務。

早期住宅政策目標爲「住者有其屋」，隨着社經環境變遷，過去十年調整爲「住者適其屋」，強調住房應適宜而非所有。近年因住房已成投資炒作工具，高房價不但讓多數人買不起，就連要換屋改善居住生活也困難；加上租屋黑市嚴重，年輕人與弱勢家戶陷租屋困境。因此，當前整體住宅政策目標應再調整爲：在符合總體「居住正義」下，達到個體「住者適其屋」的社會期待。

當前住宅政策以住宅補貼爲核心，然而只強調提供住宅戶數目標，忽略弱勢優先爲對象以符合居住正義的資源分配。另外，必須整合目前興建社宅、包租代管、租金補貼與優惠房貸等四項政策，其中社宅與包租方式，政府補貼的資源最多，其對象應是最弱勢的社會與經濟家戶；而租屋代管與租金補貼則是相對有能力的經濟弱勢；優惠房貸是已有相當經濟能力的無殼蝸牛。

整體住宅政策不應只有住宅補貼政策，還應包括健全住宅交易與租賃市場，其中因租賃市場不僅涉及青年及弱勢族羣居住權益，且當前租屋資訊不透明、逃漏稅，進而影響租稅公平與租金補貼、包租代管政策無法落實，因非法違建隔間居住不安全等問題。若能積極改善，除能解決弱勢居住需求外，也會減少交易市場需求，同時提升專業物業管理需求。

當然，健全租賃市場之初，將會面臨租金上漲及房東轉嫁房客等問題，政府應投入更多資源，增加租屋數量，包括獎勵民間業者興建出租住宅，特別應鼓勵企業興建員工宿舍，不但可照顧員工安心工作，也可避免周邊土地的投資炒作。健全租賃市場應列爲當前最優先住宅政策。

住宅的本質是居住使用，提升住宅品質也應是整體住宅政策重要一環。尤其面臨愈來愈多的老屋，未來住宅政策應加強老屋與社區健檢制度，事前防範，以確保居住安全並促進都市更新。另外集合住宅社區已成趨勢，未來政策應更重視住宅使用與管理維護查覈評鑑制度，逐步協助輔導社區管委會及物業管理公司走向健全。

最後，整體住宅政策必須要有完善住宅制度，面對當前住宅稅制與金融的調整，透過稅籍與戶籍資訊勾稽，明確訂定一屋自住優惠與二屋以上非自住的累進負擔與貸款差異，以確保住宅自住而非投資目的。另外透過國土計劃的產業發展政策，重新檢討調整產業、居住與生活圈之關係。最後，藉由ＡＩ整合住宅所有相關資訊並公開透明，讓住宅政策不斷精進改善。