機構：保租房REITs運營穩健 租賃住房支持政策獲補充

本報記者 陳雪波 盧志坤 北京報道

在“租購併舉”政策持續發力的背景下，中國住房租賃市場正經歷深刻變革。

近日，中指研究院發佈《2025中國住房租賃企業研究報告》。報告顯示，近年來，租賃住房金融支持體系加速成型，REITs等退出渠道的落地顯著提升了行業流動性。

《中國經營報》記者瞭解到，與此同時，中央與地方層面持續完善租賃金融政策，爲市場注入長期發展動能。

REITs退出渠道逐漸成熟

2024年，住房租賃領域的資產證券化取得突破性進展。隨着首批保租房公募REITs試點項目上市，行業“投融建管退”的金融閉環逐步打通。截至2024年年末，國內已發行6只保租房REITs，總市值達120億元，佔公募REITs市場的7.6%。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT和招商蛇口租賃住房REIT於2024年獲批上市，匯添富上海地產租賃住房REIT更以不足90天的審覈週期創下紀錄，反映出政策對租賃住房資產退出的支持力度。

從運營表現來看，保租房REITs展現出較強的抗週期特性。2024年，已上市的6只REITs底層資產平均出租率保持在90%以上（僅個別項目因租戶退租短期波動），現金流分派率穩定在4%—4.5%，顯著高於10年期國債收益率（1.6774%）。二級市場上，保租房REITs價格全年漲幅達17%—42%，遠超中證REITs指數整體表現。

值得注意的是，央國企成爲REITs退出的主力軍。例如，建信住房租賃基金持有型不動產ABS於2024年7月掛牌，成爲行業首單產權類ABS。相比之下，民企更多依賴股權轉讓實現輕資產化。中指研究院指出，我國租賃住房REITs規模較發達國家仍有差距——美國住宅類REITs市值佔比達14%，而我國目前不足1%，未來擴容空間顯著。

央地協同完善租賃金融支持政策

2025年，中央層面持續強化租賃住房金融支持。1月，央行與金融監管總局發佈的“租賃金融17條”覆蓋項目全週期信貸需求，包括開發貸、團體購房貸等；5月推出的3000億元保障性住房再貸款中，央行出資比例升至100%，並允許專項債收購存量房轉保租房。12月中央經濟工作會議進一步明確“盤活存量商辦用房”的路徑，2025年《政府工作報告》則賦予地方政府更大自主權以推進收購。

地方層面，超70城響應中央號召，試點收儲存量商品房轉租賃住房。鄭州、重慶等地成效突出——鄭州累計收儲超10萬間房源，重慶嘉寓公司簽約收購8000套，福州轉化9501套分散式公寓。但整體進展仍受制於價格分歧與房源錯配。例如，配售型保障房收購價僅爲市場價五折，企業參與意願低；而保租房若採用收益法定價（如重慶模式），則更易實現資金平衡。

政策協同下，租賃住房供給結構持續優化。截至2023年年末，全國“十四五”保租房籌集任務完成率已經達到了66%（573萬套/間），江蘇、安徽提前達標，浙江、上海完成超90%。2025年，多地放緩籌集節奏，江蘇、浙江年度目標分別同比下調11.2萬套和6萬套，轉向“以需定建”；而廣州、上海維持原有規模，海南、青海則逆勢上調目標。

租金市場方面，供應增加導致短期承壓。2024年50城住宅平均租金累計跌3.25%，集中式長租公寓租金一線城市跌幅約12%，二三線達16%。但租售比持續改善，2025年2月升至2.14%，高於5年定存利率。中指研究院認爲，隨着核心城市青年羣體對小戶型需求上升，租金結構性上漲機會可期。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）