換約買預售屋！桃園男「2度放鳥」收存證信函　反控房仲幫賣方說話

▲桃園田男以換約方式購買預售屋，未料卻兩度放鳥。（示意圖／資料照）

記者莊智勝／桃園報導

桃園一名田姓男子113年間委託一公司居間仲介，向另名曾姓男子受讓其購買的預售屋權利，並與建商以換約方式讓田男變更爲該房屋買受人；但田男在過程中對於仲介服務感到不滿，控訴仲介爲替他向建商爭取權利，甚至進行換約手續時，仲介還站在賣方曾男立場，告知「如未依約定換約就是違約」等語，讓他在備感脅迫下簽字換約，且交屋流程還延後4個月，仲介契約之履行顯然構成不完全給付，造成他精神痛苦，提告求償10萬5000元。

判決指出，田男於113年間透過某公司仲介，向原買方曾姓男子承購一處建案預售屋，並以換約方式成爲正式買受人。由於是第一次購屋，田男與仲介約定以成交價2%給予服務費，但後續過程卻令他「大失所望」。

田男主張，他要求房價應按1050萬元實際成交金額辦理實價登錄，但仲介卻表示不能按照他購買的價格實登，田男因此認爲仲介收取高額報酬，卻未替他積極爭取權利；同年11月，田男又收到曾男寄來存證信函，表示如未依約定進行房屋換約手續，將以違約論，沒收田男已支付的351萬元充作違約金。田男認爲，仲介不僅沒有站在他的立場溝通，反而站在賣方那邊說話，告知「如未依約定換約就是違約」，令田男在備感脅迫下被迫簽字換約。

田男還指控仲介未幫他向建商爭取看屋權利，反而幫建商說「換約可以、看屋不行」，導致他之後與建商必須透過消費爭議申訴解決問題，看屋、驗屋程序因此延後4個月，仲介的上述行爲就居間仲介契約之履行，顯然構成不完全給付，令田男受有精神上痛苦，因此提告請求賠償10萬5000元。

對此，仲介則反駁，他爲田男與曾男居間成立房屋買賣契約，已完成兩造約定居間義務，田男詢問事項，也均據實報告並詳盡說明，所謂實價登陸之事，本爲田男與建商約定事項，與仲介居間契約內容無涉，他已積極向建商轉達需求，遭到建商拒絕後亦向田男告知，並非「未積極爭取」。

另存證信函一事，系田男先前因個人因素已經延後換約日期，仲介也是善意提醒田，如仍因個人因素無法完成換約手續，恐構成違約、並面臨違約金問題，並無任何脅迫或其他不法情事；且在完成換約後，田男與建商間的紛爭就與仲介無關，他已履行居間仲介義務，認爲田男請求他負不完全給付損害賠償責任無理由，請求駁回。

法官審酌，認爲實價登錄一事，建商是否同意並非仲介所能決定，且依照原契約買賣價格申報，顯然田男同意以原方式做實登；而存證信函一事，內容指出雙方先前約定113年10月15日及同年11月7日完成換約手續，但均因田男個人因素無法完成換約，如又因田男因素未於同年11月19日完成換約手續，將依契約主張沒收田男已支付款項充作違約金等語，並無任何脅迫言論。

法官認爲，田男與建商之間的看屋爭議與交屋延誤，屬雙方買賣契約履行問題，與仲介義務無涉。整體而言，原告雖對過程感到不滿，但無法證明仲介構成不完全給付，也未提出損害發生與仲介之間具體因果關係，因此駁回其全部請求，判仲介免賠。可上訴。