“黑馬”建發，跑不動了
最近，跟一些央國企地產商的朋友聊天，聽到最多的一個詞就是：
卷。
這與炸天團以往的認知有點不同。
以前，提到央國企，都會覺得是低調、求穩甚至有點“躺平”的，風格與民營企業大相徑庭。
但在當下的地產行業，隨着大多數民營房企在資金巨壓下退出競爭之列，留下來的央國企不得不扛起大旗，在土地市場拼搶、在銷售市場衝刺。
誰說央國企只求安全、不看業績？
其實，現在的央國企開發商早已捲成了民企的樣子。
甚至有過之而無不及，他們卷業績、卷產品、還卷人，甚至也開始捲鋪蓋攆人。
最近正好是房企半年報密集發佈期，又到了高管們的交卷時刻，業績好、有能力的人可能就此被提拔，反之業績不達預期的企業，管理層就免不了被“動刀”。
近日，閩系房企帶頭大哥建發股份就進行了人事換防：
董事長鄭永達改任副董事長；總經理林茂升任董事長；副總經理程東方升任總經理；副董事長黃文洲辭職。
其實這幾年，“建發系”以肉眼可見的速度崛起擴張，但在土地市場揮金如土以及對美凱龍的投資失敗，讓這家閩系新“黑馬”承受了不少壓力。
一個企業的發展戰略與領導人的風格是息息相關的，而在此時換人，建發股份想必是做了充分考慮。
01
不管是改任副董事長的鄭永達，還是新任董事長林茂，都是建發體系內的老將。
公開資料顯示，鄭永達出生於1971年，1998年就進入建發集團，一直在建發系旗下多家企業身居要職。先是任職建發股份進出口六部，歷任副總經理、總經理，後又經歷建發包裝、建發紙業，分別擔任總經理。
2010年，鄭永達進入建發股份管理層，擔任董事、常務副總經理；2016年，鄭永達去副轉正，擔任董事、總經理；2020年，鄭永達出任建發股份董事長，至此其職業履歷也達到巔峰，直到此次調整。
在鄭永達出任董事長期間，建發股份的營收從2020年的4329.49億元增長到2023年的7636.78億元，增幅高達76%。
激進的擴張讓建發成了業界口中的閩系“黑馬”，同時也帶來了一系列問題。
在建發股份的業務中，房地產是其最主要的業務之一，同時也是公司歸母淨利潤的主要來源之一。建發股份旗下的房地產業務主要是由建發房產和聯發集團承載。
這兩個平臺相比較而言，建發房產更爲業界熟知。實際上，建發房產也是近幾年才突然爆發，特別是鄭永達出任建發股份董事長後，建發房產的業績直線上升。
在2015年時，建發房產銷售額破還剛突破200億元，而到2020年時，其銷售額就突破千億達到1296.8億，短短五年時間規模擴大了5倍多。到了2023年，當百強房企銷售額同比下跌17%時，建發房產的銷售額卻逆勢增長13%至1890.6億元，行業排名也升至第8。
相比之下，聯發集團更爲低調，屬於“悶頭賺錢”的類型。2020年時，聯發集團銷售額413.7億元，排在行業第78；2023年，其銷售額564.9億元，排名行業第26，不管行業形勢怎麼變，聯發集團的業績主打一個“穩”字。
過去，兩家地產業務公司爲建發股份貢獻了高利潤，但隨着房地產行業深度調整，地產業務整體利潤都在下滑，這也導致建發股份的利潤面臨挑戰。
從2020年至2023年，建發股份的歸母淨利潤從45.04億元下滑到41.45億元（剔除重組收益和收購美凱龍經營損益後）。
目前，建發股份還未發佈2024年中期財務報表，但其旗下建發房產的上市平臺建發國際已經率先披露了中期業績。
整體來看，“增收不增利”。
上半年，建發國際錄得收益約327.53億元，增幅約34.46%。這樣的增幅，放在頭部房企中也相當高了。
但同時，建發國際的銷售成本同比增長近40%至288.51億元。成本增幅明顯高於收益增幅，利潤下降就在所難免。
今年上半年，建發國際毛利率爲11.92%，同比下降3個百分點；歸母淨利潤8.17億元，同比下降36.4%。
建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在業績會上表示，上半年結轉項目中有94%的項目是公司在2020年、2021年期間獲取的項目，這些項目的毛利率較低。
換言之：
建發房產拿了太多高價地，利潤被擠壓了。
炸天團翻了下過往財報，2020年，建發房產和聯發集團合計新增土地75宗，高於2019年的42宗，兩家公司拿地金額達到820.75億元，同比大增68.85%。
這些地塊普遍溢價率較高，比如2020年7月建發在安徽蚌埠拿的地溢價率56.87%，打破當地居住用地總價記錄；2021年2月拿下上海普陀區石泉社區地塊，溢價率36.15%，由於溢價過高還被區政府約談。
據機構統計，2021年至2023年，建發房產在土地上面的支出分別爲956.5億元、692.3億元、888.2億元，分別排在行業第10、第7、第4。
即使知道地價高，建發房產也並未停止拿地的節奏。今年前7月，建發房產拿地金額337.1億元，已經登上了房企拿地榜首。
瘋狂拿地，終會付出代價。這些高溢價地塊如何去化，成了難啃的“硬骨頭”。
管理層給出的方案是：靈活銷售，以此來保障這些土地成本較高的老庫存項目能夠在合理的流速下，有序、逐步清掉。
但是，在目前的市場環境下，如何靈活？多久去化？恐怕建發房產也給不出答案。
02
好在建發房產擅於反思和調整。
據管理層介紹，建發每年都會有一個新策略，有時是一年，有時甚至半年就會調整。
今年的調整在土地端尤爲明顯——收斂了、聚焦了。
相比過去的“無地不拿”，建發房產確實在收縮投資，但上半年也投了279億元在獲取土地上。另一方面，拿地策略聚焦後，新的問題也接踵而至——土地資源分佈過於集中。
建發今年幾乎是在傾全集團之力重倉杭州。279億元中有158億元投在了杭州。投資決心之堅定讓業界都以爲建發要當第二個濱江。
實際上，建發房產重倉杭州，一方面是爲政府託底，另一方面也確實吃到了城市發展紅利，業績有明顯增長。
最典型的就是去年，建發房產在杭州的之江未來社區項目，單盤一年就賣了176.9億元，成爲去年的全國項目銷冠。
從銷售表現就能看出，在建發房產的銷售構成中，杭州已經一家獨大。
今年上半年，建發房產在杭州的銷售額101.29億元，比在北京、上海以及蘇州三大城市的銷售額之和還要多。僅杭州一城的銷售額就佔了約20%。
建發房產在杭州的業績太硬核了，以至於杭州所在的建發房產東南集羣董事長都被委以重任。
今年4月底，建發國際發佈一則人事變更：
彭勇辭任執行董事，許伊旋接任。
彭勇是建發房產的董事兼副總經理、海西集羣董事長，許伊旋則是建發房產的副總經理、東南集羣董事長。
在杭州的業績帶領下，東南集羣業績上升是必然的。對比之下，彭勇所在的海西集羣銷售業績不太理想。
克而瑞數據顯示，在海西集羣的核心城市廈門，建發房產今年上半年的銷售額爲36.34億元，與去年全年銷售額258.44億元相比，下滑嚴重，不僅丟了廈門樓市連續多年的榜首位置，還被其他房企反超，僅排在廈門房企第4。
從彭勇和許伊旋的境遇來看，在建發，高管的業績纔是最大的話語權。
當下，杭州樓市前景並不樂觀，建發房產這樣重倉杭州，做法是否保險還應打個問號。
03
此外，對於建發股份而言，資金壓力是可以預見的。
一方面，去年建發股份曾以62.86億元購買美凱龍29.95%的股份，交易價大概4.82元/股，成爲其第一大股東。
本意是想借此佈局傢俱板塊，提升整體利潤率，但沒想到，美凱龍業績持續惡化。去年，美凱龍給建發股份貢獻的歸母淨利潤爲-5.63億元。今年上半年，美凱龍歸母淨利潤預虧10.2億元~13.8億元。
有報道計算，投資美凱龍，建發股份浮虧超過30億元。
目前，建發股份還未發佈2024年中報，但截至2023年末，建發股份的現金流表現並不樂觀，有信息顯示，建發股份未來三年不足以通過自有資金滿足業務發展所需的資金需求，預計資金缺口296.34億元。
從已經發布中期業績的建發國際的財務數據來看，大舉擴張還是帶來了一些“後遺症”，比如負債的攀升。
財報數據顯示，截至2024年6月30日，建發國際錄得淨負債439.58億元比2023年末增加了超百億負債額，淨負債權益比率約爲45.72%，相比2023年末的33.64%進一步攀升。
截至報告期末，建發國際的負債比率增至96.9%，而在借款總額當中，約98.18億元須於一年內償還。
亟待改善的財務指標，或許也是建發股份在此時進行換人的原因。
畢竟從新任董事長林茂的過往履歷來看，林茂既有管理經驗，同時也出任過集團財務部副經理、董事會秘書等職務。
此前建發股份曾因房地產業務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎等財務處理問題收到廈門證監局警示函，或許有林茂這位多面手擔任董事長，這些問題能夠迎刃而解吧。
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