合生創展核心利潤增長，多元業務發力進入發展新階段

面對嚴峻的市場挑戰，合生創展交出了一份“有韌性，有質量”的2024年業績答卷。

3月28日，合生創展發佈2024年財報。報告期內，公司營業收入爲378億港元，同比上升10%，其中房地產板塊交樓收入爲296.4億港元，同比上漲13%；核心利潤爲42.45億港元，同比上漲49%；毛利率爲25%，持續保持行業領先水平。

在業內看來，當前合生創展已經完成三大關鍵任務。一是穩財務盤，連續三年壓降負債，有息負債規模降至合理水平，公開市場債務穩步下降；二是固本培元，保交付已度過高峰期，進入建設“好房子”提供“好服務”新階段；三是打造新增長極，商業板塊進入收穫期利潤增厚，輕拓業務快速發展，代建業務有序拓展。

三年壓降負債401億港元　境外公開市場債務已清零 債務成本顯著降低

當前，靠利用債務擴大槓桿發展模式已經走不通，保持審慎的財務戰略，將總體債務規模維持在穩定狀態，乃至穩步降低，充分利用經營槓桿驅動發展，是房企的必答題。目前來看，合生創展在這方面的能力尤爲顯著。

財報顯示，截至2024年期末，合生創展總資產約爲2570億港元，流動資產總額約爲1470億港元，剔除合約負債後的資產負債率爲57%，處於合理水平。

合生創展方面表示，從2022年開始，集團有序下調負債總額，從2021年底的1152億港元縮減至2024年底的751億港元，連續三年壓降負債401億港元，累計降幅約35%，年均降幅超過10%。債務成本持續降低，約320億港元貸款通過主動談判降低了合同利率，新增貸款嚴格控制成本。

合生創展管理層表示，公司始終將財務穩健放在發展重要位置，着力提升內生動力，通過資產銷售和資產運營實現債務的自循環。截至目前，公司境外公開市場債務已清零，境內公開市場存量僅剩一單有商業物業資產抵押的CMBS，遠低於同業。未來，公司將繼續堅持審慎穩健財務政策，強化財務風險控制能力，保障集團運營的穩定和持續發展。

交樓收入超296億港元　高端住宅縵系溢價空間提升

當前，房地產政策利好頻出，一線城市和二線核心城市率先止跌回暖，合生創展聚焦高端市場，在售項目與土地儲備都集中在一線城市，資產質量較高，逆市增長較爲明顯。

在房地產開發板塊，高端住宅縵系品牌誕生六年來快速成長，在市場承壓的環境中，品牌溢價能力快速提升，如今已成爲合生創展的拳頭產品，佔集團總銷售業績70%以上。

財報顯示，截至2024年底，合生創展地產板塊交樓收入爲296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價格36702港元/平方米，同比上漲100%。2024年，合生創展交付總建築面積達80萬平方米，憑藉“圓縵歸家”IP，升維行業交付標準，全維度構築產品兌現力。其中，縵雲北京和縵雲廣州兩次交付，總交付面積28.6萬平方米，平均95%以上交付率。其中，縵雲廣州以品質與服務的雙重兌現，實現超過95%的滿意度。

得益於高額的交樓收入和高毛利率，合生創展2024年未扣除少數股東權益下的核心利潤約爲42億港元，同比大漲49%。

在業內看來，背後有三方面原因，一是高端縵系品牌進入高交付結轉期，其高交付率和高毛利率，極大增厚了集團的核心利潤；二是集團在一線城市擁有豐富的土地儲備，爲公司持續盈利提供基石；三是公司2024年狠抓圍繞高端住宅產品線的服務業務，提升品牌溢價空間，拉昇毛利率水平。

更重要的是，想要未來活得好，不斷提升ROE水平，房企還需要依託"地產開發+多元業態"的複合發展模式，以輕重並舉式拓展業務，構建起覆蓋全產業鏈的生態矩陣。

多元化業務發力　租金等經營性收入逆勢穩增長

作爲已走過30年發展歷程的“地產老兵”，依託地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊的並驅發展，合生創展的多元佈局優勢正進一步凸顯。

近年來，在房地產開發板塊，以縵系品牌穩固基本盤，在非房開業務領域，多點開花的業務格局，爲合生創展穿越週期增添一份韌性，爲其未來發展帶來新的增長極，增加了公司在市場低谷期抵禦風險的能力。

其中，商業板塊是合生創展的一大看點，且該板塊已步入收穫期。財報顯示，商業板塊在24年依然保持增長，總營業收入達50.8億港幣，較同期上漲3%，盈利能力進一步提升的同時，也爲公司發展提供了最穩定的現金流支撐。

合生創展的商業板塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等主流城市，擁有100餘個商業地產項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，超過80%的項目分佈在“北上廣深”四大一線城市，其自有核心品牌合生匯多年來持續保持強勁增長。

2024年，北京朝陽合生匯銷售額超過75億元，日均客流增長高於熱門核心商圈水平；上海五角場合生匯銷售額超過63億元；北京昌平超極合生匯，開業首年銷售額達22.5億元，客流持續突破各項商業記錄。據悉，2025年預計將有兩個重量級項目推入市場。

在業內看來，商業板塊快速發展，其經營能力及打造自營IP能力的提升，獲得市場認可，不僅爲合生創展集團帶來穩定現金流收入，也爲合生商業進行第三方輕拓提供了強有力支撐。

輕資產輸出能力增強 新業務增長極顯現

合生創展方面表示，輕資產提速是公司進行戰略轉型的顯著表現，也是優化盈利結構的必要之舉，近年來業務發展也開始在行業中嶄露頭角。

合生商業自2021年開始輕資產管理輸出，經過三年深耕，輕拓業務取得了快速發展。截止2024年12月31日，獨立第三方簽約管理面積總計186萬方，較去年年底109萬方，上漲70%。未來，合生商業板塊輕重資產並行，將通過合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業品牌IP實現持續快速增長。

合生創展的“輕”發展和對外輸出拓展能力，遠不止於商業，高端住宅縵系逆市高去化率爲合生創展帶來了“新生意”。

據合生創展方面透露，2024年公司代建代售業務貢獻銷售額48.21億元，重點承接一線城市高端項目，在產品力打造、品牌塑造、項目操盤等維度，爲公司貢獻新的增量業務。以北京“縵雲ONE”爲代表，2024年實現27.37億元銷售額，有效拓展了高淨值客羣池，進一步鞏固其在高端市場的品牌壁壘與客戶粘性。

在業內看來，合生創展交出的2024年財報，展現了其“核心城市深耕+高端產品溢價+低槓桿運營”模式的韌性。在行業從“規模競爭”轉向“質量競爭”的拐點之際，合生創展或可憑藉差異化發展戰略，成爲少數穿越週期的長期主義者。

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