“好地塊”驅動高溢價，一二線低密宅地受捧
21世紀經濟報道記者李莎 報道近日，南京13宗宅地出讓，收金近69億元，其中鼓樓龍江G47地塊和江寧三山G50地塊引發房企激烈競逐，成交溢價率均突破30%，分別達到32.74%和33.87%，前者成交樓面價超4萬元/平方米。
據中指研究院數據，今年1—7月，全國共有363宗成交溢價率超過20%的高溢價地塊，成交規劃建築面積1754萬平方米，同比增長14%；總成交價2660億元，同比增長91%；高溢價地塊平均溢價率40%，較去年同期提升15個百分點。從成交價格來看，高溢價地塊成交仍主要集中在一二線城市。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，今年以來，隨着重點城市新房市場邊際改善及優質地塊供應力度加大，核心城市優質地塊土拍熱度維持高位。
前7月全國363宗宅地溢價超20%
7月30日，南京兩宗宅地成交溢價率超30%，其中一宗宅地成交樓面價突破4萬元/平方米；7月29日，杭州一宗宅地成交溢價率28.13%，成交樓面價近2萬元/平方米；7月25日，上海8宗宅地出讓，其中半數地塊成交溢價率超20%，其中徐匯衡復地塊成交樓面價超20億元/平方米，溢價率40%，刷新全國宅地單價。此外，7月成都、深圳等城市也有溢價率超過20%的宅地成交。
今年以來，各地高溢價成交地塊頻現。中指研究院統計發現，前7月全國成交的宅地中，共有363宗溢價率超過20%的高溢價地塊。這些地塊的總成交面積和總成交價分別較去年同期上漲14%和91%。這意味着今年高溢價成交的地塊規模在擴大，成交的價格在增加，且後者增幅明顯高於前者。
在受訪專家看來，優質土地資源供應加快是高溢價成交地塊頻現的核心原因之一。曹晶晶表示，核心城市加快優質地塊供應，推出了不少位於城市核心區、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，以“好房子”建設爲抓手，引導房企聚焦高價值區域開發。
中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業強認爲，這一供地特徵契合釋放改善型住房需求的趨勢，房企爲搶佔稀缺資源不惜高價拿地。
土地政策的調整，爲市場自主博弈提供了更多空間，也爲高溢價成交創造了更好的基礎和條件。王業強向21世紀經濟報道記者表示，多地取消土拍限價機制，允許價高者得，激發了房企競價熱情。同時，政策支持低密度開發（如洋房、別墅），提升產品溢價空間以吸引改善羣體。
如今年6月，西安在樓市新政中明確，要按照“好房子”“好小區”要求，優先推動基礎設施、商業、教育等配套齊全的地塊供應，優化容積率、建築密度、建築高度、單宗用地面積等條件，建設羣衆滿意的高品質住宅。
曹晶晶進一步指出，近年來多地加快優化地塊規劃設計條件，包括放寬陽臺/公共空間計容規則、支持建設立體生態住宅等，帶動企業對新項目規劃條件和去化速度預期提升。
在王業強看來，這些高溢價成交的地塊入市後，將帶動住房產品呈現低密度化趨勢。開發商傾向於打造小高層、洋房或別墅項目，容積率普遍低於2.5，得房率提升至90%以上甚至超100%。這也預示高端改善產品或將主導市場。
同時，王業強提醒，這些高溢價土地入市，短期或將推高周邊新房均價。與此同時，市場不乏分化加劇可能，核心城市地價上漲帶動新房供應高端化，而剛需樓盤減少和二手房掛牌壓力增大，或導致房價“冷熱不均”，二手房庫存攀升。
麟評居住大數據研究院分析師向21世紀經濟報道記者表示，高溢價地塊的開發往往集中在城市核心地區或發展潛力大的板塊，這些項目入市有助於提振市場信心。同時，也將帶動周邊房價上漲，形成價格傳導效應，優質地段與非核心區域的價差可能進一步拉大，對中低端市場形成一定壓力，也需警惕因競爭加劇帶來的可能的房價波動風險。
房企拿地聚焦核心城市
今年前7月不同能級城市的高溢價地塊成交規模存在較大差異。據中指數據，一線、二線、三四線城市成交規模分別爲138萬平方米、656萬平方米和960萬平方米，在總體高溢價地塊中佔比分別爲8%、37%和55%。但從成交價格來看，一線、二線、三四線城市分別爲843億元、1529億元和288億元，佔比分別爲32%、57%和11%。
房地產行業仍在調整過程中，尋找更多確定性是房企拿地決策的戰略考量。
“從高溢價地塊分佈來看，一二線核心城市爲主力，土地出讓金佔比合計爲89%。”曹晶晶觀察到，今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精準投資”策略，聚焦確定性高的城市。另外，市場上“好房子”產品銷售表現較好，也加增加了企業在這些城市拿地的信心。
而從城市內部看，曹晶晶表示，城市核心區及近郊區優質板塊房企舉牌意願較高，如杭州高溢價地塊多位於拱墅、上城、濱江、西湖等核心區及蕭山錢江世紀城等優質板塊，成都高溢價地塊多位於金牛區、成華區的優質板塊。
比如在杭州7月29日出讓的3宗地中，拱墅區石橋單元地塊經過參拍房企43輪激烈競價，最終以19627元/平方米的樓面價成交，溢價率28.13%。而位於臨平區的地塊則表現平淡，成交溢價率1.16%。
在房企投資進一步聚焦一二線城市背景下，今年多宗地塊創下地價新高，除了前面提及的上海單價“地王”之外，前不久深圳前海桂灣宅地吸引12家房企參拍，溢價率達86.1%，成交樓面價突破8.4萬元/平方米，刷新深圳宅地地價最高紀錄。另外，一季度杭州三次刷新地價紀錄，北京、成都兩次刷新地價紀錄。
從拿地房企來看，頭部央國企展現出更強的投資主動性和補倉能力。據中指數據，今年1—7月，22個重點城市中，成交溢價率20%以上的地塊中，央國企拿地金額佔比爲55.3%，較去年同期基本持平；民企佔比爲28.3%，其中濱江補倉力度較大，帶動民企整體拿地佔比提升。
不只是高溢價土地，央國企在全國土地市場的表現都頗爲亮眼，在新增貨值方面佔據顯著優勢。克而瑞統計發現，今年前7月，新增貨值排名前10的企業分別爲中海地產、綠城中國、保利發展、中國金茂、華潤置地、建發房產、招商蛇口、濱江集團、越秀地產和中建智地。
王業強認爲，接下來的土地市場仍將由國央企主導。同時，房企將更注重去化能力，優先選擇高流動性區域地塊，避免盲目高價競拍。
麟評居住大數據研究院分析師建議，房企在拿地決策中應更加審慎，合理評估溢價率與項目回報率，優先選擇去化能力強的項目，同時加強資金管理和融資能力。
着眼接下來的土地市場，曹晶晶預計，短期來看，房企拿地持續聚焦下，熱點城市優質地塊熱度延續，部分地塊或仍能拍出較高溢價，但低能級城市土地市場或仍面臨一定壓力，城市和區域間分化現象也將延續。