國資援手亦解不開生死劫，深圳這家房企踏入清盤終局

8月11日晚，深圳房地產開發商華南城（01668.HK）對外披露，該公司於8月11日被高等法院下令清盤。同時，富事高諮詢有限公司的周偉成及潘路洋獲高等法院委任爲公司的共同及各別清盤人。

據克而瑞不完全統計，在本輪行業的深度調整中，已有包括新力、大發、佳源國際和中國恆大等在內的4家內房企業被頒令清盤。華南城是截至目前的第5家內房企，更是首家有國資背景的開發商。

早在2022年時，華南城就引入了國資力量，在後者支持下進行了一系列資產處置和融資活動，並推進境外債務展期。但歷經近三年努力，華南城仍未能得到根本性恢復，如今仍走向了清盤的終局。目前，華南城的股票暫停買賣，並將繼續停牌。

走向清盤

此次清盤由花旗國際在2025年1月27日提出，事關一筆於2024年4月到期的美元債，欠款共約3.06億美元。

這筆美元債的違約情況最早發生在2024年2月初。彼時，華南城表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預期，現金流只能保證日常經營所需。上述因素的疊加效應導致該公司流動資金日趨緊張，因此在債務上面臨着非常大的還本付息壓力。

“我們自2022年以來採取了各種積極措施，併成功將境外美元債進行了幾次展期。但公司經營以及資金狀況未能及時改善，”基於此，華南城坦言，不會就2024年10月票據於2024年2月9日到期的強制贖回款項進行支付；也不會就2024年4月票據於2024年2月12日到期的一筆利息進行支付。上述舉措分別導致兩筆美元發生違約事件。

正式出現違約之後不久，華南城就開啓了境外債務重組的進程。2024年4月份，華南城宣佈已委任了財務顧問和法律顧問，並持續與境外債權人溝通，提供全面解決方案，緩解流動性問題。但直至花旗國際方面提出清盤呈請，華南城尚未披露一份完整的境外債務重組方案。

自今年1月份的清盤呈請提出之後，華南城方面表示極力反對。清盤聆訊歷經三次延期，但目前仍未能與債權人達成一致。

如今，清盤令已下達，匯生國際資本總裁黃立衝向記者表示，對於債權人與受託人而言，應該儘快組建具代表性的臨時債委會，確立信息披露頻率、處置費用上限與競價機制，優先實現有抵押、可快速變現資產的處置，提升時間加權回收率。

在黃立衝看來，以花旗國際（美元債受託人）主導的清盤呈請，是當前內房離岸重組“拖而不決—法院介入—加速出清”的典型縮影，反映出多數個案在現金流枯竭、支持函弱執行、關鍵債權人未背書下的普遍困境與法院對“拖延戰術”的容忍度下降。

“這種從單個龍頭到更廣泛發行人的司法化出清趨勢，已在恆大後得到強化。”黃立衝表示，市場普遍預期更多發行人將面臨清盤壓力，尤其是中小開發商與再融資能力弱、抵押薄弱的主體。

短暫“續命”

2002年在香港註冊成立的華南城，是一家綜合物流及商品交易中心開發商及運營商，其首個項目正是於2004年投入運營的深圳華南城，曾是最大的跨境電商產業聚集區。以此爲根基，華南城“南拓北進”，並於2009年登陸資本市場，業務遍及深圳、南寧、西安、鄭州、重慶等城市。

儘管業務涉獵範圍廣泛，但物業開發和銷售依舊是華南城的業績主要來源，近年來該項業務提供的收入佔比都保持在7成左右。於是，在2021年房地產行業初現爆雷之時，華南城也未能倖免於難。爲應對這一狀況，2021年底，華南城成功引入深圳國資特區建發進行紓困。

2022年5月，特區建發斥資超19億港元， 完成華南城發行及配發33.5億股新股份的認購，以29.28%的持股比例成爲華南城主要股東兼單一最大股東。此次發行股份所得款項也被華南城用來償還現有債務。與此同時，華南城創始人鄭鬆興的持股比例也由此前的28.5%稀釋至20.16%，成爲第二大股東。

背靠國資大股東，華南城與債權人很快達成了協議。2022年7月，作爲華南城大股東的特區建發與債權人簽訂了維好協議，推動華南城5只2022 年、2023年到期的美元債展期至 2024 年，展期期間分期償付一小部分本金，並統一將10%以上的票面利率調整至 9%。

不止於此，特區建發在資產變現和融資貸款方面，也持續給予華南城許多支持，例如以超12億港元的現金收購華南城旗下深圳第一亞太物業管理有限公司的50%股權、以50億港元的現金對價認購“西安華南城”項目約69%的股權，推動華南城與多家銀行簽訂60億港元流動資金銀團貸款合同等。

這一系列動作並未能從根本上改變華南城的處境。據華南城財報，其2023財年錄得公司擁有人應占虧損43.2億港元；計息負債即期部分總額爲港幣162.95億港元，而其現金及銀行存款爲11.43億港元。

依舊有較大負債壓力的華南城，在2023年底再度發起對5只美元債的展期，以進一步延長票據期限、降低票據利率及分期支付票據本金，加強流動資金及現金流量管理。但5筆債券的展期中有4筆債券被債權人否決，僅1筆獲得展期；2024年2月有兩筆債券違約，其中有一筆正引發了此次清盤。

華南城在2024年的境況並未得到改善，反而每況愈下。截至2024年底，該公司總計息負債約302億港元，其中即期部分約182.4億港元；而此時的現金及現金等價物僅約0.4億港元；期內，還有約157.42億港元有息負債的本金或利息出現違約。再加上高達89.76億港元的淨虧損，核數師對這份財報“無法表示意見”。

值得一提的是，由於前述維好協議，早在2024年6月，花旗國際就起訴了維好協議提供方特區建發，申索不少於14.07億美元的賠償。

如今，華南城面臨清盤的命運，對於原本身爲“白武士”的特區建發而言，大約是遠超預期的結果。黃立衝表示，對於管理層與股東而言，若尋求清盤後重整或資產包交易，應儘快與清盤人就項目層面的延續運營、現金池隔離、處置節奏達成可披露的里程碑，避免價值流失與供應鏈斷裂。