國泰君安：奧特萊斯新業態崛起 城市奧萊新前景廣闊

智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，我國奧萊行業近年來呈現蓬勃發展態勢，2023年銷售額達2300億元，同比增長9.5%，增速領跑零售業態。隨着消費者趨於理性，以“深折扣+優產品”爲特點的城市奧萊新業態快速崛起，其中海瀾之家(600398.SH)與京東集團-SW(09618)聯合打造的京東奧萊憑藉下沉市場佈局和成本優勢，展現出較強增長潛力。

國泰君安主要觀點如下：

行業層面：城市奧萊崛起，新零售業態蓬勃發展

中國奧特萊斯行業自2002年北京燕莎奧萊首店開業以來持續擴容，截至2023年底全國在營奧萊項目達239家，頭部企業杉杉(20家)、砂之船(19家)、首創(15家)、王府井(14家)等佔據重要份額。奧萊憑藉“名品+折扣”模式展現強勁抗週期韌性，2023年行業銷售額約2300億元，同增9.5%，坪效達1.28萬元，增速領跑零售業態。

當前奧萊呈現三大趨勢：一是業態革新，城市奧萊憑藉近市中心佈局和便利性快速崛起;二是向低線城市下沉，三線城市增量面積佔比顯著;三是輕資產化和多元化發展，頭部企業通過併購等方式加速擴張。

典型企業覆盤：杉杉奧萊、薈品倉各具特色，創新模式驅動增長

1)杉杉奧萊：目前旗下有20餘個自營項目，規模領跑行業，通過“奧特萊斯+”業態融合公園、運動等場景提升體驗，疊加聯營模式與統一收銀體系實現高效運營，2023年營收同增50%至27.96億元。

2)薈品倉：倉儲式特賣模式開創者，依託會員制與“店倉一體”模式重構人貨場，SKU超千萬級，合作品牌3000餘家，以1-3折低價吸引中產客羣，2024年新開門店單日客流破萬，並通過全球化佈局拓展增長空間。

海瀾之家京東奧萊：新業態潛力凸顯，下沉市場加速滲透

海瀾之家與京東聯合打造的京東奧萊以“城市奧萊”切入市場，年初以來快速拓展了10家門店，選址覆蓋二至五線城市核心商圈，採用3000-10000平米大店模式，覆蓋Adidas、Puma等國際知名運動和戶外品牌，主打3-5折深折扣策略。草根調研顯示，作爲首家門店面積達到1萬平米的臨沂標杆店，其開店後的單日客流超1萬人，轉化率較高，依託低線市場人工與租金成本優勢，盈利前景可期。參考奧萊行業239家存量規模，京東奧萊憑藉組貨能力與區位優勢，有望填補區域空白，成爲奧萊業態擴容的重要增量。

風險提示：下游消費需求不及預期，門店盈利不及預期，本報告採用樣本有限且樣本數據或存在一定偏差的風險。