“骨折價”頂奢大平層：單價僅豪宅三分之一能不能買？

“豪華大平層，只賣周邊住宅價格的零頭。”近期，在部分社交平臺中，這類廣告推送不時出現。

記者實地探訪發現，在一線城市的核心地段，開始出現單價“5字頭”的頂豪級大平層，以一線江景、意式輕奢裝修、國際一線品牌配置爲賣點，價格卻僅爲同區域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。

這類“商辦屬性”的類住宅產品通過整層改造、分割散售的方式重返市場，以價差優勢吸引自住需求買家。然而，高昂的商用水電物業費、交易稅費及土地年限縮水等問題凸顯。

有業內專家認爲，這類產品的自住性價比和租金回報率均十分突出，但政策風險與資產保值仍存一定隱憂，購買前需要進行權衡。

打了三折的豪華“大平層”

近幾年，上海的豪宅市場走出了獨立行情，去年開盤的翠湖天地六期，其備案均價達到21萬元/平方米，當天清盤；今年綠城潮鳴東方以19.5萬元/平方米的價格入市，也是開盤即“日光”。

在這樣的行情下，市面上出現了一種特殊的產品，它們擁有絕對核心的地段、有“所見即所得”的豪華裝修、現房銷售，兩三百平方米的大平層，卻只賣那些知名豪宅項目一半的價格，甚至更低。

這類“低價頂奢大平層”產品的廣告在社交媒體上越來越多，有項目甚至打出了“只有周邊住宅項目價格零頭”的口號。近期，第一財經記者實地探訪了數個此類產品。

在黃浦區一線沿江核心位置，記者來到了一處寫字樓。該寫字樓年代較久，目前功能混雜，有些樓層是辦公用途，也有些樓層用作了快捷酒店。在幾位工作人員的帶領下，記者進入了寫字樓的中間樓層，電梯門一開，門廳裝修令人眼前一亮——大理石鋪設的地面和牆面展現出奢華感，與其他樓層形成了鮮明對比。兩位身着售樓處制服的女士迎了上來，讓來訪者全都穿上鞋套。

“這就是我們的項目了，只有一層，共四套房。”該項目的銷售人員介紹道。

隨後，身着襯衫西服的銷售人員帶着意向客戶們參觀了在售產品。這裡有尺度開闊的大橫廳，透過四玻兩腔的落地窗，能看到一線黃浦江景色；室內設計邀請了著名設計師幾番修改，全屋爲意式輕奢風格，衛浴、廚房、中央空調和地暖都是一線國際大牌。

在參觀完後，銷售人員強調了該產品與周邊其他大平層住宅的不同之處：一是現房銷售，所見即所得，室內所有的豪華裝修均爲交付標準；二是每平方米單價僅爲周邊其他幾個項目的三分之一甚至四分之一。

具體價格差距達到多大？這套面積接近260平方米的大平層，總報價僅爲1500多萬元，單價約5.7萬元/平方米。

而附近的豪宅樓盤，如綠城黃浦灣、華潤外灘九里、綠地海珀外灘的二手房成交單價區間在17萬-23萬/平方米。

“單價5字頭，你能想象可以在上海買豪宅嗎？還是一線黃浦江江景！說實話，單價5字頭買住宅都已經買到外環外了！”銷售人員說道。

當然，對於這類產品的屬性，銷售人員也沒有避諱，直接對意向客戶表示：“這是商辦屬性，商水、商電、商業物業費，距離土地產權到期還有20多年。”

“類住宅”靠價差攫取紅利

自從2017年上海宣佈清理整頓商辦項目、停止審批公寓式辦公項目，商辦屬性的“類住宅”項目在上海樓市中已經長期被邊緣化了。

回顧多年前的樓市，直到2016年，商辦屬性的公寓都是炙手可熱的一類樓市產品，不但區位突出、價格相對低廉，還不限購、限售，是很多購房者的買房首選。但是，不按規劃的建築物使用性質來建設、擅自改變房屋結構等市場行爲，也帶來了社會治理隱患。

2017年5月，上海市發佈《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，宣佈遏制並懲處商業辦公項目開發建設過程中違法行爲，成立商業辦公項目清理整頓工作推進小組，停止審批公寓式辦公項目，加強商業辦公用地的控詳規劃管理，加強業態引導和管控，在商業辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。

在上海之後，北京、天津、深圳、廈門等16個核心城市相繼發佈政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變爲居住用途逐漸成爲基本原則。

不過，隨着樓市環境變化，這種“類住宅”商業公寓產品正在“捲土重來”。

近期，一名專做商住類公寓生意的中介給記者發來一份清單，其中就包括了浦東陸家嘴、虹口、靜安、黃浦、長寧等多個核心區域的商辦公寓項目，價格只有區域內住宅項目的一半左右，這些項目多數都是現房銷售，帶精裝修，部分項目還通了民用燃氣。

這類公寓的交易是否被政策所允許？對於記者的疑惑，上述黃浦某公寓項目的銷售人員表示，其所在的公司專門接手這一類商辦改公寓的項目，已經操盤多年，打造過不少項目。

“之前的規定，對於一手交易的商辦項目和要求自持的商業項目來說，比較嚴格；但是在商辦的二手市場，有很多散售的情況，相對來說就沒那麼嚴格了。”該人士稱，其公司會在商辦市場選擇合適的標的，以較低的價格拿下核心地段的整層散售寫字樓，再聘請設計師對整層寫字樓進行重新分配佈局，分割爲數個大平層公寓，裝修後入市，賺取其中的差價。

相對於核心區域住宅，核心片區的寫字樓單價要低得多，以黃浦爲例，部分新建超甲級寫字樓單價仍超過10萬，但是許多2005年前建造的樓齡超過20年的商辦項目，目前公開的散售價格僅在5萬/平方米-8萬/平方米的區間內。而部分寫字樓項目的法拍價格甚至還要更低，這就讓一些地產商看到了價格差中可以逐利的空間。

另一名從事商辦公寓銷售的業內人士則對記者表示，多年前上海出臺政策整頓公寓市場，針對的是非法和不合規的違建，不過公寓市場比較複雜，有很多存量項目，也難以“一刀切”，現在銷售的各類項目都是需要通過消防檢查和房屋結構檢查才能對外銷售的，也是官方網籤。

上海中原地產資深分析師盧文曦告訴第一財經：“這種類型的商辦公寓產品，現在在市場上挺普遍的，多數都是核心區域的大平層，兩三百平米，被稱爲‘行政公館’類產品，之所以都是大面積的戶型，就是因爲商辦類項目往往有整層出售、整層出租的要求，對最小出售面積有一定要求，所以這類大平層產品算是‘踩着線’過了。”

自住價值與政策風險並存

這一類隱藏在寫字樓裡的“行政公館”大平層，都是誰在買？

在記者實地探訪的一個項目中，銷售人員稱，該項目已經賣出去數套，購買者多爲自住而非投資。“我們的客戶大多都是對居住要求比較高的人，喜歡核心的地段，比如一出門就能吹吹黃浦江的江風，回到家面積又寬敞，他們不太在乎學區，有些年輕夫婦沒有孩子，或者打算讓孩子去讀國際學校。”該銷售稱。

另一個徐彙區項目的銷售人員則表示，有部分大平層賣給了當地的老年人。“他們年紀大了，不想離開這個熟悉的地段，又想改善一下養老的居住環境，這種大平層其實是一個很好的選擇。”

不過，雖然價格只有住宅類大平層的一半甚至更低，這種商辦公寓實際上並不好賣。一名銷售人員對記者坦承：“我賣了好多年這種產品了，幾乎年年都在降價，幾年前單價還有9萬、10萬的地段，現在只能賣六七萬了。早幾年買了這類產品的客戶，只論資產保值的話確實不行。”

跟真正的住宅相比，這些商辦公寓的缺點也顯而易見，其商業性質的物業費就高達十幾元一平方米，但是小區配套與周邊環境和真正的豪宅小區差了一大截。此外，商辦性質類資產在轉手交易時，稅費也高於普通住宅。

“僅從自住角度來看，這類產品還真的不錯，地段好、面積大，居住的舒適度不亞於住宅類大平層。從投資的角度來看，這類公寓適合購買後用於出租，由於買入價比較低，它的租金回報率普遍都在3%以上，而住宅的租金回報率則普遍達不到3%。”盧文曦表示。

不過，盧文曦也提醒稱，購買這類公寓仍需關注政策風險。“如果買來自住，基本是沒有風險的，但若嚴格按照當初的政策要求，在打算轉手交易時就會比較麻煩。”

從全國範圍來看，曾經被嚴格禁止的“商改住”，在房地產去庫存的背景下，限制政策已在個別地市有所鬆動。去年海南省萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，稱在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整爲住宅有關事項的通知》，支持部分開發、去化存在困難的公寓經論證可行後可依規調整爲住宅。