公募REITs連漲四周市值膨脹逾百億，機構提示溢價、分紅稀釋風險

2025 年以來，公募 REITs二級市場表現亮眼。

截至2月14日，中證REITs全收益指數連續四個交易週上漲，中證REITs全收益指數年內累計上漲8.6%，跑贏主流寬基同期漲幅。2月12日盤中，該指數觸及1064.6點，刷新近兩年高位。

第一財經據Wind統計，截至2025年2月14日，已上市交易的公募REITs達到60只，總市值爲1757.9億元，相較於1月20日的1622億元，總市值4周增長135億元；相較於2024年初的811億元，總市值更是增長116.6%。

中信建投國家電投新能源REIT基金經理徐程龍對第一財經分析稱，公募REITs的股息率一般高於國債收益率，在利率下行週期中爲投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。

招商基金基礎設施投資管理總部專業副總監萬億分析稱，長線資金的參與有助於公募REITs的市值管理，長線資金的參與可以在擴大REITs市場規模的同時減小市場波動。

大漲、超募

具體來看，截至2月14日，全市場上市公募REITs共有60只，其中59只產品的二級市場價格年內上漲。消費類REITs漲幅居前，其中，嘉實物美消費REIT年內累計上漲30.4%，華泰紫金南京建鄴產業園REIT、華夏大悅城商業REIT、中金印力消費基礎設施分別累計上漲27%、21%、21%。僅鵬華深圳能源REIT年內下跌1.3%。

政策面上，自2024年8月以來，公募REITs市場邁入常態化發行新階段，發行上市顯著提速。

2025年2月7日，證監會發布《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》。其中提到，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行不動產投資信託基金（REITs），旨在促進盤活存量資產；同時，爲滿足多元化養老金融需求，將探索以養老設施等作爲基礎資產發行資產支持證券和REITs。

談及公募REITs投資火熱的原因，博時基金相關負責人稱，公募REITs的風險收益特徵介於股票和債券之間，與傳統資產相關性低，利於豐富投資者資產配置；同時，公募REITs分紅比例高，對機構投資者有很大吸引力，尤其在高收益資產稀缺的背景下。

二級市場在持續上漲同時，公募REITs一級市場認購火爆。

2月12日，匯添富九州通醫藥REIT公告認購申請確認比例，其中公衆投資者有效認購倍數達1192倍，創下公募REITs認購倍數歷史新高。

1 月 9 日，國泰君安濟南能源供熱 REITs公衆投資者認購倍數達到 813 倍，吸引資金規模近 1300 億元；1月10日，易方達華威市場REITs公衆配售倍數達到407倍；1月23日，華夏金隅智造工場REITs發售結果揭曉，公衆投資者認購倍數也達到 288倍。

華寶基金統計分析，目前已經上市的60只REITs中，有52只在首日實現了上漲，打新成功率接近90%。其中，有7只REITs上市首日漲停（30％），有19只REITs上市首日漲幅超過10％。雖然REITs打新的勝率很高，但並不是穩賺不賠，已經上市的60只REITs中，依然有4只上市首日即破發，最大的跌幅超過6％。

二級市場高溢價，稀釋分紅收益

隨着漲幅顯著擴大，有基金公司提示溢價風險。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盤後發佈的公告顯示，該基金2月10日在二級市場的收盤價爲3.770元，相較於2月7日收盤價的漲幅爲5.07%，投資者應注意基金投資風險，審慎決策，理智投資。

華夏深國際REIT也在2月12日公告稱，該基金2月11日在二級市場的收盤價爲2.913元，後復權價格爲2.954元，相較於2月6日收盤價漲幅達到10.51%。爲了保護基金份額持有人的利益，該基金自2月12日開市起停牌1小時。

另外，華安張江產業REIT也發佈提示性公告，2月11日，該基金在二級市場的收盤價爲3.065 元，相較於1月6日收盤價2.540元漲幅達到20.67%。

“基金二級市場交易價格大漲，會導致買入成本上漲，並影響投資者實際的淨現金流分配率。”華寶基金提醒，由於公募REITs的特殊性，二級市場價格上漲過高，分紅收益將會被稀釋，參與二級市場炒作需謹慎。

據華夏北京保障房REIT公告中的分析，如果投資人在首次發行時買入基金，買入價格2.510元/份，該投資者的2024年度淨現金流分派率預測值爲4.29%。但如果投資人在2025年1月9日通過二級市場交易買入，假設買入價格爲當天收盤價3.765元/份，那麼淨現金流分派率預測值將降低至2.86%。

國海證券研報分析稱，長期來看，公募REITs投資應聚焦於產品屬性與底層資產。公募REITs作爲基礎設施證券化產品，期限長、現金流穩定、分紅高，適合長期配置而非短期炒作。隨着產品稀缺性減弱和機構認知提升，市場情緒將趨於理性，資產價格將回歸運營基本面。