工程檢測｜城市更新加速推進，房屋檢測&保險迎風啓航
文｜孫明新李家明
近年來，國家正加速推進城市更新，以及房屋體檢、保險和養老金三項制度建設，將爲工程檢測帶來增量發展機遇。我們測算房齡25年以上既有房屋安全體檢市場規模超1500億元；同時，工程質量潛在缺陷保險發展有望提速，保險公司對聘請工程檢測和評估企業進行工程質量風險控制和減量的需求預計也將提升。在此背景下，頭部工程檢測企業具備資質、技術、人才團隊、公信力等綜合優勢，部分企業亦積極推進併購整合，未來市佔率有望提升。同時，部分企業已積極佈局既有房屋體檢等業務，具備先發優勢，在房屋三項制度推進中有望進一步獲益，未來成長值得期待。
▍高齡房屋安全亟待改善，房屋三項制度推進提速。
我國既有房屋面積持續積累，我們測算2024年既有房屋面積或達807億平米，其中已建成25年以上的高齡房屋面積近175億平米。同時，居民“好房子”需求更高，加之老舊房屋質量問題多發，居民住房維修管理支出正逐年增長，2024年在人均消費總支出中佔比約4.0%。國家雖早在2008年推行住宅專項維修金制度，但受限於動用困難、程序複雜，上海房地產科學研究院數據顯示實際提取率或僅爲10%。另外，住宅維修金也存在繳存規模小、續繳困難、覆蓋範圍有限等問題，實際作用有限。近年發生的多起房屋惡性安全事故警鐘長鳴，我國既有房屋體檢和問題房屋的修繕改造需求迫切。在此背景下，國家大力推進城市更新和老舊小區改造，推進房屋安全專項整治，加速推進房屋體檢、保險和養老金三項制度建設。2025年3月9日，住建部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議記者會上表示，住建部將從“抓體檢，找準問題”和“抓項目，解決問題”兩方面抓好落實城市更新。我們認爲，在國家政策支持下，房屋三項制度建設有望提速，未來或相互嵌套，共同發力推進房屋安全和質量提升，並給工程檢測企業帶來發展機遇。
▍預計房屋安全體檢市場規模超1500億，頭部集中度提升可期。
房屋體檢市場：國家已出臺既有建築安全性和使用性體檢的相關規範，部分城市對檢測頻次進行了規定，建成25年以上的房屋是安全體檢的重點對象。目前，國家對房屋安全體檢尚無定價指引，部分地方則根據檢測內容、房屋類型等確定指導價，實際執行中檢測企業或給予折扣。參考我們測算的建成25年以上既有房屋面積，假設住宅和其他房屋體檢單價分別爲8元/平和10元/平，我們測得既有房屋安全體檢市場規模超1500億元，若考慮日常使用檢查等場景，房屋體檢市場總規模更高。另外，後續房屋體檢或具有更強的消費屬性，存在定期需求，服務質量和業主滿意度對於檢測企業的可持續業務開展將更加重要。
競爭格局：資質是企業參與房屋體檢的基本門檻，新的《建設工程質量檢測機構資質標準》已經實施，對企業的綜合能力要求更高，房屋體檢市場的進入壁壘逐漸提高。同時，房屋體檢以現場工作爲主，對技術團隊的組織協調、現場溝通和應急處置等綜合素質需求高，因此優秀的團隊是檢測企業的核心競爭力。另外，開展房屋體檢需要地方備案和資源，具備廣泛佈局的企業更具優勢。而長期積累的公信力，則是企業實力和品牌的更高層次體現。近年，我國工程和建材檢測市場總體擴容，雖已出現頭部集中趨勢，但“小微弱”企業衆多的特徵尚未顯著改善。國家政策正大力支持檢測企業通過併購整合等方式做強做大，若後續頭部企業併購取得進展，綜合實力和市佔率均有望提升，並在房屋體檢工作中率先獲益。
▍IDI等工程質量保險發展提速，工程檢測與評估增量前景廣。
近年國家大力推進工程質量保險發展，確定了14個試點城市，加速探索新發展模式，已發展出工程質量潛在缺陷保險（IDI）、責任保險、保證保險等類別。
IDI保險：相較於其他工程質量險種，IDI保險具有公正性高、系統性和專注度強、高效性和緩和性好、具備利益制衡體系等優勢。IDI保險引入獨立第三方工程檢測和評估企業擔任質量風險控制機構（TIS），進行工程風險控制和減量，是保障工程質量和降低賠付率的重要手段。IDI保險發展在我國仍處於早期試點鼓勵階段，在政策支持加碼下，IDI保險有望憑藉優勢發展提速。
TIS機構：行業和試點城市已相繼出臺規範，對TIS機構的工作職責、要求、方法內容等進行明確指引，推動規範化健康發展。目前，上海、北京、廣州和重慶四個城市已將投保IDI保險作爲住宅土地出讓條件，我們測算這四個城市2024年TIS服務的市場規模約5.5億元；在保守/中性/樂觀滲透率假設下，我們測算2024年全國市場TIS總規模分別爲9.2/12.3/15.4億元。若IDI保險在試點城市乃至全國較快推廣，TIS服務滲透率有望較快提升，給工程檢測和評估企業帶來市場增量機遇。因TIS服務需覆蓋工程建設全週期，檢測並評估工程質量，進行風險控制，參與企業需要有較強的綜合能力。目前，上海、廣州等試點城市均有TIS機構白名單制度，並對TIS機構能力和服務質量動態考覈，直接影響TIS機構的市場口碑。
▍風險因素：
宏觀經濟增速承壓；房地產行業恢復不及預期；房屋三項制度推進不及預期；行業競爭更加激烈；人工和設備等價格大幅提升。
▍投資策略：
隨着我國既有房屋面積和房齡積累，老舊房屋安全體檢和問題房屋修繕改造需求持續提升。在國家加速推進房屋體檢、保險和養老金三項制度建設的背景下，工程檢測企業望將獲得增量發展機遇。其中，已上市的頭部工程檢測企業具備資質、技術、人員團隊、市場佈局、公信力等綜合優勢，同步積極推進併購整合，市佔率或有進一步提升的空間。同時，部分企業已積極佈局既有房屋體檢、IDI-TIS服務等增量業務市場，具備先發優勢，並打造出良好口碑，未來成長值得期待。
本文節選自中信證券研究部已於2025年3月14日發佈的《基礎材料與工程服務行業工程檢測專題報告一—城市更新加速推進，房屋檢測&保險迎風啓航》報告，具體分析內容（包括相關風險提示等）請詳見報告。若因對報告的摘編而產生歧義，應以報告發布當日的完整內容爲準。
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本文源自：中信證券研究