給大家講個恐怖故事，廣州二手跌回2014年

買房辛苦，買錯房命苦。這句話的含金量還在上漲。

自2022年進入動盪期後，廣州二手市場用了3年時間狂擠水分。

很多老業主真是虧出一把辛酸淚，啥也沒幹，首付全泡湯了。轉讓出去，還倒欠銀行一筆錢。

南沙、增城、黃埔、從化被Deepseek列爲跌幅四大天王，中心區一些網紅盤早已經“跌媽不認”。

止跌回穩態勢下，廣州二手市場在成交量方面有所好轉，但頭上的陰雲還沒有完全散開，頗有一種：我探底了，但還沒有完全到底的割裂感。

近一年來，仍然有盤跌超60%，有業主蒸發1240萬，一朝回到10年前，相當慘烈。

01.

嘉裕公館

跳水超1200萬，站得高摔得更狠

覆巢之下，焉有完卵。在大環境下，即使強如珠江新城，也很難獨善其身。

而且站得高摔得更狠，嘉裕公館就是最好的例子。

項目最近成交了一套4房房源，總價2460萬，摺合單價13.8萬/平。

一樣是177.9㎡，戶型格局相同，且都是南向，2023年3月同類型房源以3700萬總價輕鬆成交，單價20.8萬/平。

相比23年，現在可以說是斷崖式下跌，總價降了1240萬，跌幅約33.5%。

因爲總價高，嘉裕公館有些房源降價非常猛。

比如這個三房，一口氣降價202萬，再狠降318萬。每次砍掉的價格，足以在廣州再買一套房。

02.

蘭亭盛薈

從10萬+到4字頭，黑紅也是紅

沒想到吧，蘭亭盛薈還在跌。

高峰時期，部分王牌戶型站上10萬+的高光時刻已經被盤出漿了，而且成爲過去式，一去不回頭。

2023年普遍跌到7、8字頭，年成交均價維持在8.36萬，當時業主已經覺得不妥。

誰知道短短一年時間，天都塌了。根據貝殼平臺成交數據，去年，蘭亭盛薈的年成交均價只有5.76萬/平，整體降了2.6萬/平，跌幅高達31.1%。

2024年一共成交了21套，成交均價普遍在5、6字頭，有些三房房源已經下探到4字頭。

曾經的王牌四房，東南朝向，首次掛牌價1280萬，最終成交809.8萬，摺合單價6.3萬/平。

看看這一長串降價歷程，不到1年半時間，原業主降了470.2萬，箇中滋味恐怕只有當事人才清楚了。

按照中介最新回覆，現今蘭亭盛薈的成交均價在5.5萬/平左右。

03.

駿景花園

3字頭成交，地段光環失效

駿景花園，天河著名“老破大”，因爲天河以及金融城的地段加持，普天同漲的時候一直走在前列。

如今遍地4字頭成交。比如最近成交的92平南向三房，巔峰期最高去到7萬/平，去年成交5萬/平左右。

今年1月，成交價已經跌到415萬，摺合單價4.5萬/平。

除了南向三房，頂復也沒能逃過“撲街”的命運。

去年12月賣了一套306.81㎡頂復，單價3.6萬/平。

要知道，頂復的價格一向在4-5萬/平，3字頭成交，已經刷新了近7年來新低。

04.

南沙碧桂園

每平米跌1.3萬/平，慘遭“腳踝斬”

南沙坐過山車，已經不是稀奇的事。

即使是區府、金州、進港大道這些配套相對成熟的地方，也很難撐起一片天。

樓盤依然未在這波衝擊中企穩，南沙碧桂園同樣不例外。

低樓層南向三房，2023年均價摸到2.2萬/平。

到了去年10月，相似面積段8867元/平也能成交了。

從2.2萬到8字頭，基本每平米跌了1.3萬/平，跌幅高達59.8%。

最新一套成交停留在去年12月，單價9864元/平，未能刺破萬元大關。

05.

陽光城麗景灣

8字頭，麪包比麪粉價更低

曾經站上2.4萬/平，23年成交均價1.57萬/平，24年繼續下滑到1.22萬/平，曾經的南沙王者--陽光城麗景灣，真是心裡有苦說不出。

其實樓盤的綜合素質還不錯，位於配套最齊全、最繁華的金州板塊，樓齡才7年，算是次新小區。

去年12月，一套毛坯2房，只賣出8458元/平。

要知道，一河之隔的疊翠峰，當年拿地價都要1.44萬/平。麪包比麪粉價更低，這樣的落差，讓人不禁唏噓。

06.

碧桂園鳳凰城鳳儀苑

失守萬元大關

增城鳳凰城多個組團，近五年的成交價一直在跌。其中碧桂園鳳凰城鳳儀苑跌幅最爲明顯。

24年全年成交均價1.36萬/平，來到25年2月，成交均價只有8800元/平，跌幅達到35.3%。

究其原因，號稱廣州最大社區的增城鳳凰城社區居民約15萬人，掛牌多，更偏向買方市場，價格難有起勢。

基數如此大，必然有業主砸盤，尤其是有資金需求，急於出手的業主更是淡定不了。

一旦低價出現，買家有了心理預期，再想往上調價就沒那麼容易了。

很多朋友關心，今年廣州二手市場的價格會不會上漲呢？整體來說，不算太樂觀。

首先在售的新盤降價力度大，正在倒逼二手業主降價成交。

其次，新政前的二手房實用率大多在80%水平線，能上90%都算高了，別提100%這種是奢望。

而且廣州二手房存量是非常龐大的，鏈家上在售就有14.3萬套，若算上其它平臺，加加埋埋少說也有20萬+套。

龐大的存量二手房供應，加上與現在新房相比顯得過時的戶型設計，二手房只能在價格方面讓步。

別忘了，今年廣州可能還要出讓130宗地，新房對二手形成進一步的擠壓。

綜合情況來看，二手市場價格能企穩就不錯了，上漲註定是小範圍。

不過，這對買方來說，是實實在在的利好。價格降了，意味着選擇更多。最後祝大家都能買到心儀的房子。