房市為何不訂固定價？專家「沒有兩間一樣的房」：但有合理區間

房市示意圖。記者遊智文攝影 遊智文

很多剛開始接觸買房的朋友，很愛問阿宅顧問一個問題：「爲什麼房價不像商店裡的東西，標一個合理的固定價格？」

雖然聽起來有點無厘頭，但確實不無道理。如果房地產售價是固定的，就可以省去一大堆買賣雙方議價、銀行貸款估價的麻煩，讓交易更有效率。

但作爲房地產專業人士，我必須跟你說，因爲房地產本身具有與其他商品不一樣的特性，因此，房地產的「合理價格」不是一個固定值，而是一個「價格區間」！

理解這個價格區間，以及願意在這個區間內出價，就是你能不能買到房子的關鍵。

首先掉個書袋。土地經濟學中，房地產的均衡交易價格，可以用經濟核理論(the core of economy)來解釋。

在經濟核線段上的每一點，都是均衡點。因此均衡價格是某個價格區間。

但我不打算讓大家睡着，因此就此打住，以下用大家都聽得懂，最簡單的方式解釋給你聽！

爲什麼房地產合理價格是一個「區間」？

世界上沒有兩片完全相同的葉子，更沒有兩間完全一模一樣的房子！即使是同一個社區、同一個坪數，它們也會有不一樣的地方。以下用3點來解釋。

1.房子的「個性」不一樣

每一間房子所處的樓層、座向、視野、採光、通風、屋況（有沒有裝潢？有沒有漏水壁癌？），甚至是前屋主的使用方式，都會影響它的價值。

這些因素讓房地產不像全新的標準化商品，可以有一個固定的出廠價格。

2.買方和賣方的「情感偏好」和「狀況」不一樣

每個買方和賣方都是完全獨立的個體，交易時會受到不同因素的影響。

對賣方來說，有些屋主可能很急着用錢，需要快速賣掉，自然願意降價；有些屋主可能只是試水溫，不急着賣，價格就會比較硬。

更有些屋主可能對這個房子有感情，會捨不得便宜賣。

對買方來說，有些買方可能非常喜歡這間房子，覺得地點、格局都完美符合需求，非買不可，他可能願意出比較高的價格；有些買方可能只是看看，可買可不買，他的出價就會比較保守。

3.市場「氛圍」不一樣

現在是房市很熱，大家fomo搶着買，還是房市比較冷，觀望氣氛重？

政府政策、銀行利率、甚至是最近發生的重大經濟時事，都可能影響整個市場對房價的預期，導致這個「價格合理區間」跟着市場氛圍往上或往下移動。

因爲有前面這麼多變數，賣方希望賣高一點，買方希望買低一點，雙方的情感偏好、交易狀況和對房子的看法都不同。

所以一間房子的「合理價格」，自然就會呈現一個有彈性的範圍，而不是一個死死的固定價格。

雖然，我們查實價登錄，可以看到附近類似房子的成交價。但那只是過去紀錄，而且你需要判斷那間房子跟你要買的條件有多像？那時候市場狀況如何？再來依據差異作價格修正。

而最後的成交結果，也要看買賣雙方的情感偏好和是否有急買急賣的特殊狀況而定。

所以，實價登錄提供的是「價格參考」，但不是一個固定的「標準答案」。

爲什麼「願意出價」就有機會？

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理解了合理價格是個區間後，你就要知道，出價斡旋就是你走進這個「價格區間」裡面，開始跟賣方對話的「入場券」！一樣用3點來說明。

1.出價是表達你的「誠意」和「興趣」

當你對一個房子有興趣，並且經過研究（參考實價登錄、評估自身預算和屋況）後，提出一個你認爲合理的價格。

這就是告訴賣方：「我是個認真的買家，不是問問哥、問問姊，我對你的房子有興趣，而且我願意用這個價格來買。」

2.出價啓動了「談判」的過程

假設你的出價在賣方覺得「可以考慮」的範圍內，雖然他可能不會直接答應，但你仍然保留有後續洽談的機會。

如果沒有其他更好的買方，雙方就會像跳探戈一樣，一步一步往中間靠攏，尋找雙方都能接受的那個點。而這個點，通常就會落在那個「合理價格區間」內。

3.不出價，就永遠沒有機會

買房就像談戀愛，告白不一定會成功，但你不告白，就永遠不會知道答案是什麼。

如果你只是看看，心裡有個理想價格，但不願意實際提出來，那賣方永遠不知道你對他的房子感興趣到什麼程度，也不知道你的底線在哪裡。

你們之間的買賣談判就無法開始，也就永遠不會有成交的機會。

所以，當你找到一間你喜歡、也覺得價格落在合理區間（或甚至稍微低於）的房子時，不要不好意思跟賣方出價斡旋。

你的出價，只要不是太離譜（例如聽網紅的買房密技，以遠低於市場行情來出價），就是在邀請賣方跟你一起進入「價格協商」的環節。

即使你第一次的出價沒有達到賣方的理想價格，但透過協調的過程，你還是能更清楚地知道賣方的底線在哪裡，也有機會找到那個雙方都能滿意的成交價格。

記住，房地產的價格不是老闆訂好就不能改的標價，它是買賣雙方談出來的結果。而出價斡旋，就是啓動這場價格對話的第一步。

現在是買方市場，勇敢出價就有機會。祝你買到喜歡的房子囉！

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