房市7年多頭終結？李同榮預測5趨勢：下半年恐進主跌段

今年年初房市趨勢預測呈多空分歧，但隨第一季價量俱疲，市場幾乎已確認2024年第四季將是七年多頭循環的終點。圖/本報資料照片

今年初房市趨勢預測呈多空分歧，但隨第一季價量俱疲，市場幾乎已確認去（2024）年第四季是七年多頭循環的終點。專家指出，儘管部分數據顯示預售市場具抗跌性，但多因實價登錄資料延遲更新、加上促銷手法掩蓋銷售困境，形成「假性抗跌」現象。實際上房市今年第一季已進入「初跌段」，下半年恐進一步轉入「主跌段」。

房市趨勢專家李同榮表示，房市不會再呈現盤整、震盪的模糊走勢，預期將出現「價緩跌、量緩增」的格局。儘管部分數據顯示預售屋具抗跌性，但這與實際市況不符，反而掩蓋了預售市場銷售率不佳的真實狀況。他指出，預售屋數據失真，主要因內政部實價登錄資料延遲，需兩個月以上才完整，導致第一季結束僅20多日後即進行數據分析，往往與當前市場狀況產生落差，甚至相違。

針對下半年走勢，李同榮說，房價自第一季已進入初跌段，第二季將持續緩跌，至下半年則可能出現明顯下滑，正式進入主跌段，到時候交易量纔有機會緩升。他表示，房市將呈現五大趨勢，分別爲「價緩跌、量緩增」、區域分化加劇、政策未鬆綁導致建商資金鍊緊繃、利率居高壓抑剛性需求，以及市場真相浮現，預售市場跌勢加深。

（一）價量表現／市場將呈「價緩跌、量緩增」趨勢：

唯有價格全面鬆動，觀望買盤纔會進場、帶動交易回溫。若下半年如預期出現較大跌幅，剛性需求買盤將加快進場，價跌反而有利市場回溫與交易活絡。

（二）區域表現／區域強弱分化加劇：

臺積電設廠外溢效應導致部分超漲或偏遠地區房價虛高，隨市場回檔將出現顯著修正。整體而言，北部市場抗跌力較強，南部修正幅度較大。產品別來看，預售屋跌幅預期最大，整體市場跌幅落在10%至15%，視區域與產品類型而異。

（三）政策面／打房政策未鬆綁，資金鍊壓力浮現：

短期內若限貸政策不鬆綁，市場資金緊縮情形將加劇，建商恐面臨資金週轉困難風險。目前市場已有建商開立購屋者支票尋求貼現情況，資金鍊壓力恐於下半年更加明顯。

（四）利率面／高利率壓抑剛需買氣：

若銀行維持偏高利率，購屋貸款壓力沉重，將進一步壓抑剛性需求。年輕族羣因自備款不足，對「新青安」未來償付能力開始持審慎態度，寬限期效應亦逐漸遞減，市場買氣趨於理性。

（五）市場真相／預售屋假性抗跌不利後市：

中古屋價格已明顯鬆動，預售案場則透過贈送、優惠、輕鬆付款等促銷手法營造抗跌假象，掩蓋實際銷售困境，反而不利後市。李同榮指出，下半年預售市場跌勢勢必加深，建商唯有「先降價者先出清」，市場方能迴歸健康正常。

房市景氣循環技術變動分析圖。圖／吉家網不動產提供