房企突圍戰：90家房企七成虧損，新發展模式成轉型關鍵

當昔日的領軍者率先披露業績，2024年的房企業績逐漸失去了懸念。

1月27日，萬科交出了虧損約450億元的2024年答卷，在上市34年後首次出現虧損，這其中有企業自身的緣由，也難以擺脫行業的背景敘事。

無疑，收縮的市場、回調的房價、尚待恢復的信心，讓2024年房地產行業盈利高度承壓，瑞銀在研究報告中預計國內開發商2024財年的盈利將同比下降27%，較2024年中期的平均跌幅22%更甚。

而房企的業績預告展現的內容亦是如此，截至3月7日，A股、港股中共90家內地房企預告2024年全年業績，僅有三成預計尚能盈利，而虧損者的數量則是前者的兩倍，全年虧損超過百億的房企就有4家，萬科之外，還有綠地控股、金融街、*ST金科等企業。

房地產在2024年迎來了至暗時刻，但隨着時間的數字轉向2025年，前兩月似乎仍處陰霾。三月水暖，土拍市場槌聲漸密，售樓處人流交織，西湖岸邊與黃浦江畔的春風吹進了樓市，市場開始期待“復甦”的風，能夠一口氣捲走地產過去三年的陰霾。

企業與市場之間，企業與企業之間，開始產生微妙的撕裂感，在機構看來，這種分化或在未來兩年逐漸消化，而率先恢復強度的企業，也將率先呈現出業績彈性。

90家房企披露業績預告，僅三成盈利

梳理房企2024年的業績預告，盈利與否已是一道關鍵的分水嶺。

據Wind數據顯示，截至3月7日，在A股、港股房地產上市公司中，共有90家內地房企預告2024年全年業績，實現正向盈利的企業共29家，佔比32.22%。

其中，有5家房企預計盈利增長，分別爲天宸股份、亞通股份、匯通能源、全新好、陸家嘴；此外，珠江股份、市北高新實現了扭虧爲盈；在剩餘22家房企中，京城佳業、龍湖集團、招商蛇口、瑞安房地產、綠城中國5家房企相對降幅較小，其餘房企預告報告期內盈利降幅或均在50%以上。

從盈利的金額來看，據上述房企披露，盈利預計超過10億元的房企只有5家，其中，僅龍湖集團、保利發展在報告期內的淨利潤有望在50億元以上。

梳理業績預告發現，結轉毛利率下降，是本期房企業績下滑的主要原因。例如，預計報告期內實現50.16億元盈利的保利發展在業績快報中表示，公司相關利潤指標同比下降，主要源於房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

相比保利與龍湖們，虧損房企則成爲行業裡的大多數。根據Wind數據統計發現，60家業績預虧的房企中，33家連續虧損，有27家則是首次出現年報虧損，並且在這些企業中，還能看到一些龍頭房企的身影。

在業績預告中，萬科將虧損主要原因解釋爲四個，其中居首的即“房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。”在公告中萬科表示，報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分爲2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低於投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

萬科對業績預告的解釋，在過往市場的數據裡亦有跡可循。據克而瑞統計數據，2019年—2021年上半年的近三年間，是房企擴張意願最強烈的階段，土地市場高價地頻出，同一地塊內樓板價的紀錄持續刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年爲最，據克而瑞進一步的梳理，64%的高價地塊均產生於這一時間段。

正如所述，在2021年，房企們面臨着一場以麪包爲賭注的困局，興奮者有之，冷靜者有之，終歸會在齒輪的捲動下進入到同一張牌桌——即便有企業不願意在狂熱面前振臂高呼，但寅吃卯糧並非長久之計，亦逃不過下場的宿命。

事實上，即便預計在2024年盈利向好的房企，也並非沒有受到市場的襲擾，例如，天宸股份就在解釋扣非歸母淨利潤預計下降時，提到“房地產相關業務的毛利相比上年同期有所下降。”而業績表現較好的珠江股份，預計本期業績扭虧爲盈的原因，則是由於在2024年剝離了大部分地產開發業務。

“止跌企穩”下，房企亟需新發展模式修復業績

當地產企業受制於成本與價格的雙重壓力，新發展模式的嬗變就此展開。

自2024年以來，房地產行業已經嘗試從市場、主體、供給等方面進行全方位轉型，而房地產企業自身也在加大新業務的佈局，圍繞主營業務出發，強化收入更加平穩的持有型物業，以及對財務健康更加友好的輕資產業務。

在新發展模式的轉型中，龍湖走在前列，亦是目前已披露業績預告的房企中，盈利最爲可觀的房企之一。根據花旗的預測，在保持正向盈利的房企中，華潤置地、中國海外發展均有望在報告期內實現超百億元的淨利潤，而龍湖集團緊隨其後，淨利潤水平位居行業第三。

在公告中龍湖透露，在2024年，龍湖集團整體及各航道均實現正向經營性現金流，負債規模有序壓降、債務結構持續優化。而面向未來，龍湖表示將堅持以正向經營性現金流推動業務增長，非開發業務收入和利潤貢獻持續提升，實現高質量發展。

根據公開數據顯示，在2024年，龍湖集團的運營及服務業務也進一步實現增長，全年實現經營性收入約284.8億元（含稅），創造歷史新高，其中運營收入約145.0億元（含稅），服務收入約139.8億元（含稅）。

中銀國際表示，由於房價調整幅度超過預期，預計龍湖繼續保持民營房企中最好的基本面之一，經營性利潤將實現雙位數增長，並貢獻了其大部分利潤，並且由於能夠獲得經營性物業貸款，財務風險大大降低。

在房企轉型新模式的另一端，“止跌回穩”成爲房地產領域的關鍵詞和政策着力點，在今年的政府工作報告中，共有200多字的篇幅論及房地產業，再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

政策提振之下，開發商們也紛紛爲2025年的“小陽春”摩拳擦掌。據龍湖相關銷售負責人表示，自節後返工以來，龍湖各樓盤到訪量也出現反彈，成都、杭州等城市增幅較爲明顯。在即將到來的“金三銀四”，龍湖也推出專享購房補貼、春遊禮包等福利，積極備戰小陽春。

伴隨着歷史包袱持續消化，房企的業績也有望走出底部。中金公司表示，在2026年伴隨貨值結構改善，毛利率可能開始修復，但結算規模料有所下行。預計未來1～2年地產企業總體業績基調仍在於消化歷史包袱，但2025年開始恢復強度的企業或有望在2026年—2027年開始率先呈現出業績彈性。

在業內人士看來，週期的調整亦有望在未來兩年走向尾聲。曾經的巨頭被時代的巨浪捲上潮頭，又被送回到了沙灘之上，在政策底與市場底碰撞出的轉型發展新時代，他們或許將更加從容地應對新一輪的潮起潮落。（資訊）

編輯：林森