房企投資升溫 金茂華潤等央企百億“加倉”核心城市

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

伴隨着樓市銷售端逐漸“止跌回穩”，土地市場亦迎來點狀復甦，優質地塊成交帶動百強房企投資金額上升。

《中國經營報》記者瞭解到，開年以來，核心城市土拍繼續保持高熱狀態，企業也迎來加倉補貨“窗口期”，華潤置地、中國金茂、保利發展、招商蛇口、中海地產等央企提前“搶跑”，前兩個月新增土地金額、貨值均超過百億元。

國央企積極“補倉”

自去年四季度以來，一線及強二線城市二手房成交量價已呈現築底回升態勢，市場情緒逐步回暖，房企對後市的信心有所修復。

今年開年以來，地方政府積極推出位於核心區域、配套成熟的優質地塊，進一步增強了房企拿地積極性，土地市場點狀回暖、“開門紅”行情延續。

不過，根據市場機構克而瑞統計，目前多數企業投資尚未開啓，全口徑銷售TOP100企業中僅兩成企業有土儲入賬。相較之下，央企投資鋪排更爲靠前，且集中在覈心一二線城市如北京、上海、杭州、蘇州等。

1—2月，全口徑拿地金額超過100億元的企業共計8家，除濱江集團外，其餘均爲央國企，其中華潤置地、中國金茂、保利發展、招商蛇口、中海地產5家央企新增土地金額、貨值均超過百億元。

以華潤置地爲例，自去年四季度以來，華潤置地加大在覈心一二線城市拿地力度。去年11月，其於泉州、上海、杭州、武漢合計拿地6宗，權益對價合計133.5億元；12月份在深圳、重慶、武漢、濟南及鄭州等城市拿地7宗，權益對價總額約131.9億元‌。

今年1月份，華潤置地於北京、杭州、成都及大連共斬獲4幅地塊，總樓面面積41.7萬平方米，權益對價合計約人民幣93.5億元。其中包括1月2日，聯合中鐵置業和招商摘得的北京市海淀區朱房村西住宅項目，華潤置地在其中權益佔比50%，權益對價45.76億元。

2月份，華潤置地在杭州、北京、上海、成都四個城市拿地金額均進入前三，繼續聚焦核心城市，加大力度補倉。

與此同時，華潤置地近期所拿地塊溢價率明顯上升，2月20日，其在上海今年首場土拍中，聯合越秀地產以50.9億元摘得的浦東楊思地塊，溢價率33.38%，成交樓面價爲74695元/平方米，刷新了華潤置地在該區域曾經創造的地王紀錄，成爲該區域新地王。

2月25日，杭州上城區錢江新城二期安琪兒地塊出讓，華潤置地以總價26.18億元競得，成交樓面價50683元/平方米，溢價率72.48%，登頂成爲杭州單價新地王。

此外，在今年北京首場土拍中，海淀區朱房村0029、0030地塊以總價超180億元成交，當天華潤、中鐵、招商、建發等多家房企競爭激烈，0029地塊最終被華潤+中鐵置業+招商蛇口聯合體以91.52億元的價格成功摘得，溢價率達17.33%。

另據市場機構中指研究院統計，今年1—2月，華潤置地權益拿地金額232億元，權益新增貨值355億元，無論是從拿地金額還是新增貨值來看均位列第一。此外，排在第二位的爲保利發展，權益新增貨值209億元；中國金茂以174億元位列第三。其統計顯示，前兩個月TOP10企業新增貨值（全口徑）總額2342.8億元，佔TOP100企業的39.2%，新增貨值門檻爲20億元。

除了國央企外，民企濱江集團繼續聚焦杭州市場，1—2月份以107億元拿地金額在杭州位列拿地金額第一。

據瞭解，在此輪“止跌回穩”過程中，核心城市改善型需求表現亮眼，而三四線城市起色並不明顯，體現出各地市場在企穩、回溫的進度中持續分化。在覈心城市加快“補倉”已成爲實力房企共識。

中指研究院企業研究總監劉水指出，開年以來，房企補庫存意願增強，年初拿地能夠在當年實現開工並進入銷售階段，有助於房企快速回籠資金，提升週轉效率。

他預計，頭部央國企及個別穩健民企對一二線核心城市優質地塊仍將保持拿地熱情，積極補充土地儲備，增加貨值。同時，穩健型區域民企在深耕城市拿地也將會更加積極，房企的新生力量將會加快形成。

專項債收儲加速落地

開年以來，優質地塊土拍升溫，反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好。從供給端來看，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，預計地方政府將進一步優化土地供應策略，一方面着力提升供地質量，加大核心區域優質地塊供應。另一方面，地方政府還會通過放寬規劃設計條件，如優化容積率計算規則、鼓勵立體生態住宅、放寬層高限制等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意願，進而通過優質新房供給帶動市場需求釋放。

值得注意的是，收購存量閒置土地已成爲今年房地產“穩投資”的關鍵舉措。近期，廣東多地公示了2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閒置土地的項目清單，擬收購金額已達430億元。

據瞭解，從去年5月17日以來，房企可以通過退地盤活項目、優化土地儲備結構，並實現政府、企業雙贏。

比如去年8—9月份，廣州市越秀地產先後兩次退地4宗地塊，相關地塊的補償方式爲廣州市土地開發中心提供等值應付票據，而不是現金，應付票據的價值可用於廣州新出讓的市本級土地。據瞭解，票據本身可以用來支付未來廣州土地市場上所有符合出讓條件的地塊，意味着越秀地產通過退地獲得了120億元在廣州換倉的機會，能夠有效提高土儲質量。

曹晶晶認爲，隨着專項債收購閒置土地的政策經驗積累，未來各地存量閒置土地的盤活進展有望加快，進而改善市場供求關係，緩解房企資金壓力，推動房企再投資。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）