房價：一線回暖，二線下探

近期公佈了2024年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，

總體看，房價仍然下探。

同比看，70個城市二手房價格指數爲91（上年同期爲100），下跌趨勢從2019年延續到現在。

環比看，70個城市二手房價格指數爲99.65（上年同期爲100），降幅從10月開始收窄。

分城市看，一線城市二手房價格是上漲的，價格指數100.35，二線、三線保持下跌，價格指分別爲99.75、99.48。

從投資角度，1—11月份，全國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%，降幅加深。

從銷售角度， 1 — 11 月份，新建商品房銷售面積 86118 萬平方米，同比下降 14.3%。

從庫存角度，11月末，商品房待售面積73286萬平方米，同比增長12.1%。庫存還在增加。

7億平米庫存，按照1萬一平米計算，就是7萬億。 當前的庫存已經 與2015年庫存高峰相當。

但是從另外一個角度看，2015的GDP是69萬億，2023年的GDP是126萬億，在面臨同樣庫存壓力時，經濟規模翻了一倍。因此單看房地產庫存這一單點問題，壓力並沒有比之前大。

問題還是在於居民部門上槓杆的能力。

從居民角度，1—11月份，個人按揭貸款13911億元，下降30.4%。大家仍然不願意貸款買房。

問了一下身邊的朋友，幾乎所有人都認爲未來房價會持續下跌，預期非常一致，雖然從邏輯上沒問題，但是歷史上每次預期極度一致的時候，結果往往都會向出人意料的方向走。