房價飆漲負擔重　稅制改革有跟上嗎？

▲今年五月份開徵後，卻陸續爆發稅單錯發與多起稅單爭議，凸顯臺灣不動產稅制在制度設計與實務操作上的脫節與混亂。（圖／ETtoday資料照）

●陳明吉、黃瓊瑩／國立政治大學財務管理學系教授、國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員

房屋稅2.0新制號稱是「調整不動產稅制不合理現象」的重大改革工程，然而今年五月份開徵後，卻陸續爆發稅單錯發與多起稅單爭議，凸顯臺灣不動產稅制在制度設計與實務操作上的脫節與混亂。

近年來稅制改革雖被列爲政府施政核心，但推動改革的過程往往充滿阻礙。雖然強調稅制公平，但在實際執行上，卻以稅收穩定與成長爲優先考量，使得真正落實公平正義的稅改目標，至今仍舉步維艱。

過去20年　臺灣房屋稅制長期存在許多問題

回顧過去20年，臺灣房價節節攀升，房屋稅制長期存在許多問題，不論是稅基與實價脫節，抑是舊屋稅負過低、新屋稅負偏高的失衡現象，皆都對於財政穩定與居住政策產生不利影響。

首先，房屋稅的課徵理論上應以鼓勵私人投資改良爲目標，稅負應相對輕微，但臺灣長期存在「房屋稅重、地價稅輕」的結構性失衡，持有土地者的稅負偏低，擁有建物者則需承擔較高稅負，不僅扭曲市場資源配置，亦加劇稅負的不公平。

其次，房屋稅以建物折舊後的「課稅現值」爲基礎課徵，房屋評定現值會因建物折舊而逐年降低，導致大量老舊房屋的房屋稅負極低甚至免稅，根據財政部2023年房屋稅開徵資料，住家用房屋現值免稅案件高達255萬件，年增7萬5千餘件，年增率3.07%，再創歷史新高。

另截至2024年，屋齡逾30年的老舊房屋超過500萬戶，佔比更高達55.7%，免稅房屋的大量存在，導致平均稅基被低估，進而削弱囤房稅的實質效果。

其次，政府會調整房屋的「構造標準單價」反映實際工程造價上漲，卻是針對新屋在調整，如此不是把稅負都轉嫁到新屋的屋主上嗎？這無助於公平正義的達成。

再者，政府刻正研議推動「老屋延壽政策」的同時，若未正視老屋因折舊而免稅問題，更會造成實際稅收流失與加劇稅負失衡。此外，房屋稅制度亦未落實「量能課稅」的原則，僅以持有戶數作爲課稅依據，忽略納稅人財力與使用目的之差異，導致多數中產階級或資產有限者稅負偏重，反而讓投資者透過分戶規避重稅，形塑「假公平、真優惠」的現象。

▼房屋稅制長期存在許多問題，不論是稅基與實價脫節，抑是舊屋稅負過低、新屋稅負偏高的失衡現象，皆都對於財政穩定與居住政策產生不利影響。（圖／記者李毓康攝）

問題並非政府無從掌握　而是選擇性忽視

近期也適逢所得稅繳納期間，政府爲適度減輕購置自用住宅者之稅負，於1999年修法曾將購屋借款利息列舉扣除額從10萬元提高至30萬元。但這二十幾年來房價飆漲，許多購屋者的貸款利息支出已遠超過30萬元，但扣除額度至今維持在30萬元。

根據聯徵中心2024年第四季資料，臺北市房屋平均鑑估值約爲2,600萬元，若核貸成數七成則爲1,787萬元，再以2.5%利率估算，如此年利息約達45萬，遠高於現行扣除上限。扣除額未隨着房價和貸款利息成本的上升進行調整，如何減輕購屋者因政府無法解決高房價問題下的稅負壓力呢？

臺灣不動產稅制長期存在的結構扭曲，並非政府無從掌握，而是選擇性忽視，若政府缺乏改革的決心與魄力，再多願景也只是空談，唯有正視問題，逐步推動改革，方能讓不動產稅制迴歸公平、合理與永續的正軌。

▼若政府缺乏改革的決心與魄力，再多願景也只是空談。（圖／資料照）

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