房價下修但不是全面！專家「買得起的才會跌」：蛋黃區上億老屋連賣都不賣

房市示意圖。記者遊智文／攝影

我以前也以爲房子會不會跌，就是看市場好不好，但後來接觸越多案例，越發現跌的不是整個市場，而是撐不住、轉不掉、沒人接手的產品。

我印象最深的是，有個學生在兩年前預售熱潮的時候，買了一間熱門地段旁邊的預售屋，不是蛋黃、是蛋白，當時建案打着明星學區+捷運旁5分鐘到百貨的口號，熱銷秒殺，紅單轉手還能賺幾十萬。

他也跟着衝了，想說現在不搶以後買不起，結果現在交屋在即才發現社區坪數很小、公設比高、沒有學區資格、不是捷運共構、附近生活機能不成熟，屋主一堆人準備轉售，但根本賣不掉。

這類產品最危險，因爲它不是不能住，而是當初買的期待根本就不是自住。

當時大家都想着先買後轉手賺價差，但預售本質就是一場「用未來兌現現在信心」的遊戲，如果信心一破或市場轉弱，最先撐不住的，就是根本沒打算長期持有的那種房。

所以真正會跌的，不是臺北蛋黃、不是市區稀缺產品，而是那些沒人想住、也沒人想接手的投資型預售屋。

講難聽一點，就是買得起的那一間，才最有可能撐不住。而那些房價動不動上億的市區老屋，反而根本沒人賣，也跌不下來。

我想說，不是不能買預售，而是要搞清楚：

因爲會跌的不是房價，而是信心。

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