房價跌不了？李同榮點「預售下修三步曲」 投資客即將開始多殺多

預售市場多殺多下跌趨勢循環圖。資料來源／吉家網

房市進入空頭走勢，成屋率先領跌，惟市場上仍有部分聲音認爲預售屋價格有撐，對此，房市趨勢專家李同榮認爲，預售市場下修會呈現「換約潮、解約潮、斷頭潮」三步曲，第2季已經鬆動，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現。

李同榮指出，今年第1季成屋與預售市場同步走弱，由於區域個案表現強弱分明，致使一些專家仍然相信預售價格仍未下跌，但第2季市場氛圍已經明顯感受到全面下修的壓力。

李同榮指出，預售市場通常會比成屋市場敏感，也是房市先行指標，但這波下修卻是由中南部成屋率先於去年第4季開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動，主要理由有二，其一是建商口袋深暫時挺住，其二是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢俱促銷，事實上就是偷偷降價。

但隨着交易量持續探底，預售市場價格到第2季已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，到年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。

李同榮分析，預售市場在房市反轉時，會呈現下修三部曲。

第一，換約潮（平轉期）：換約潮出現在房市下修初跌段，此時投資客只要讓利，就可順利出場，已交屋投資客先殺價，逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場，而平轉換約潮現象在去年就已開始，已經是過去式。

第二，解約潮（認賠期）：解約潮會出現在房市下修主跌段，此時房價明顯下跌，2023年7月禁止轉售以後購買的預售屋不得轉讓，但這兩年購買的價格較高，與目前價格比較，有些人小賺、有些人小賠，而因爲預期房價會持續下跌，就出現自住與投資客相繼解約認賠出場，今年上半年已有近千件解約，集中在中南部，解約潮這已經是現在進行式，預期下半年會進入高峰。

第三，斷頭潮（賠不起時期）：斷頭潮會出現在房市下修末跌段，因跌幅深，自住客與投資客不但賠不起，也無法繼續履行合約，只好斷頭收場，斷頭潮預期在今年年底或明年初出現，不過若市場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。

李同榮指出，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期三年後市場會轉好而願意進場承接。

此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啓動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。

爲避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族羣貸款限制鬆綁，纔不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影