房地產迎來歷史性拐點！

房地產的中長期拐點或已經到來。回想一下，過去驅動房地產市場發展的諸多因素在最近幾年都發生了巨大的變化，甚至逆轉了。

過去，房地產市場走出長達十多年波瀾壯闊的大牛市，很多城市的房價漲幅超過了10倍之大，這輪大牛市是由經濟增長、貨幣信貸擴張、城鎮化進程、居民收入增長等多重因素共振形成的。

而如今，再去看當初驅動房地產市場發展的這些因素，都在發生改變，這樣意味着房地產市場的中長期拐點已經來到。

首先說經濟增長，過去經濟增速經常是保持8%以上，甚至有幾年都超過了10%。正是因爲過去超高速的增長速度，使得國內的經濟規模已經躍居全球第二了，經濟總量已經是相當大了，再想要維持高速增長的難度是非常大的。未來經濟增速或將在中低速之間徘徊，這是很多其地方已經證實過的增長規律。然而隨着經濟增速的下降，很多其他東西的增速也會隨之減緩，比如居民收入，財富增長速度等等，這也會影響大家的購房意願。

其次，說說人口的問題，這個問題我之前在好幾篇文章中都分析過，今天在這裡就不贅述了。但是有一個重要的觀點就是人口對整體房地產市場的發展仍是具有很重要的作用。而總人口已經從2022年進入了負增長，在未來短時間估計難以逆轉，這將會直接影響到未來中長期房地產市場的需求以及市場預期。

第三，與人口相關另一個因素就是城鎮化進程。國內城鎮化進程在過去十多年實現了高速發展，常住人口城鎮化率已經由2014年的55.75%快速增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點。但另外一個規律也不正視，就是當城鎮化率達到一定水平後，城鎮化進程就會減緩，近幾年的年增長水平低於1%就是很好的說明。城鎮化進程減緩，意味着農村進入城市的人口在減少，客觀上也會導致城市新增住房需求的減少。

最後說說貨幣與信貸，貨幣和信貸也許會繼續擴張，這既是經濟發展的需要，也是經濟發展的規律。但如果房價的持續下跌，房地產市場給予不了資金更好的收益率，那麼資金就不會必然流入房地產市場。

總之，綜合驅動房地產市場發展的多項因素分析，房地產或已經迎來了歷史性拐點。