房地產稅，一個大消息！

作者：餘飛

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房地產稅又擱淺了

財政部原部長樓繼偉在《比較》發表的《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文明確表示：

房地產稅是最適合作爲地方稅的稅種，在經濟轉爲正常增長後應儘快開展試點。

此話一出，關於房地產稅可能要來的討論，充斥在各大平臺。然後半年過去了，再也沒有關於房地產稅的聲音出現。

直到最近。

上週，《十四屆全國人大常委會立法規劃》對外公佈。在財稅領域，《規劃》明確，增值稅法、消費稅法、關稅法等將在本屆人大常委會任期內提請審議；而備受關注的房地產稅立法和個人所得稅法修訂並未出現在本次立法規劃中。

這意味着，這個從2013年率先提出，至今十年的稅法，短期內落地，仍將無望，仍是一個《狼來了》的故事。

房地產稅之所以暫緩，與當下的樓市環境有直接關係。

國家統計局最新披露的數據顯示：

第一，8月份70個大中城市，新房價格環比下跌的城市增至52個，同比下跌的城市44個。二手房環比下跌的城市66個，1個持平，僅3個城市上漲，意味着94%的城市房價在跌，同比亦是如此。

第二，房地產投資持續下降。1至8月份，全國房地產開發投資76900億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資58425億元，下降8.0%。

來源：國家統計局

第三，1至8月份，商品房銷售面積73949萬平方米，同比下降7.1%，其中住宅銷售面積下降5.5%。商品房銷售額78158億元，下降3.2%，其中住宅銷售額下降1.5%。

來源：國家統計局

可以看到，商品房銷售面去年以來一直都是負增長，只不過今年的跌幅比去年小一些而已。銷售金額在6月份轉跌之後，跌幅逐月擴大。

總體來看，今年的房子賣得比去年還差。

這是房地產稅繼續延遲的直接原因和2022年一樣。

02

房地產稅會來嗎

其實，早在2021年，官方就有開啓房地產稅試點的意圖。

因爲早在2021年，財政部等四部門就在北京召開了“房地產稅改革試點座談會”。當時，輿論都在談論哪些城市會率先試點。

廈門更是在2022年年初發布了《2021年廈門市房地產開發投資運行分析》明確提到，“要做好房地產稅試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產市場出現大的波動”。

一時間，廈門或將成爲第一個試點城市的討論，不可開交。但之後，這份文件被撤。因爲，財政部在2022年年初表示：

房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

試點之所以擱淺，是因爲疫情掀翻了房地產市場的居民，時機喪失了。2022年的樓市寒冬，完全不具備試點的條件。

而如今，從成交量、成交金額以及賣地情況來看，樓市比去年還冷，短期內不適宜推出。

但這是否意味着《狼來了》的這個故事，會爛尾？

本號認爲，不會，未來兩年左右，開啓試點的可能性還是很大。主要有四點邏輯：

第一，房地產供需結構決定了，市場已經告別了黃金時代，再也回不去了。

8月底至今，上至中央下至地方城市，開啓了新一輪猛烈救市。四大一線城市開啓了認房不認貸。

瀋陽、南京、大連、青島、濟南、蘇州、合肥等城市全面取消了限購。

但市場的反應並不是很大，一線城市成交量反彈力度遠不如預期，反倒弄巧成拙推動了一波拋售潮，二手房掛牌量紛紛激增。

這意味着，救市動作能夠起到的作用非常有限。這是當下的中國樓市格局決定的。

今年7月24日中央召開的政治局會議上，給予了樓市一個全新定調：

我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。

這裡的供需發生重大變化，意思很明白，大部分城市供大於求。

過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公佈了一組數據，全國共有6億棟建築。

雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。

而需求方面，低能級的城市居民，該買的基本都買了，一線與強二線能買得起的也都買了，買不起的依舊買不起，是無效需求。

同時，人口整體見頂轉向，供大於求的局面正在加劇。

大多數城市的房地產已經進入了存量時代，而房地產稅徵收的基礎之一，便是存量房。

第二，賣地收入也回不去了。

房地產稅遲遲難以推出的另一個原因，是擔心影響市場成交量，從而打擊土地市場的信心。

然而現在的局面是，房企忙着自救，無暇他顧，賣地收入不斷下滑。

去年全國賣地收入下降了23.2%，今年繼續大跳水。

財政部數據顯示，今年前7個月，國有土地使用權出讓收入22875億元，同比下降19.1%。

製圖：城市財經；數據：財政部

以此預估，今年全年賣地收入，很難超越4萬億。

第三，房地產稅徵收，是針對二套房以上的房子，並不影響剛需購房。

在2021年全國人大發布的“關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定”中，就有明確指出：

試點地區的房地產稅徵稅對象爲居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人爲房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

總結來看，就是真正的農村宅基地上建立起來的住房不會被徵收房地產稅外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小產權房等）與非居住用房，都得交稅。

此外，按照國外和中國香港的徵收辦法來看，都有免徵面積。

也即不是所有人都得交稅，擁有一套房的居民，基本不用擔心。房地產稅針對的是多套房人羣。

至於稅率，可能會是累進制。也即以第二套房屋稅率爲基準線，第三套房子稅率比第二套高，第四套更高，依次遞增。

第四，地方政府財政承壓，需要新的稅種補充。

賣地收入是很多城市的主要收入，而如今賣地收入逐年跳水，對於地方城市來說，壓力與日俱增。

君不見，這兩年很多小城市小縣城連公交車的運營費用都承擔不起，很多城市在兜售國營資產或者經營權，很多城市開始增加罰沒收入，以抵充財政。如財新網報道的河北省霸州市大規模亂罰款。

公開數據顯示，根據2022年7月各地公佈的2021年預算執行情況，在111個公佈了罰沒收入數據的地級市中，有80個城市2021年罰沒收入呈上升態勢，佔比超過72%。其中，有15個城市罰沒收入同比增長超過100%。

在賣地收入再也回不去的背景下，需要找到土地財政的替代品，沒有什麼比房地產稅更適合。

中央謀劃房地產稅的目的，本來就是成爲地方城市新的錢袋子。當初討論房地產稅的時候，就是想着在土地財政青黃不接的時候，順勢推出來補充地方政府的錢袋子。

去年就有機構估算過，按照0.8%的稅率，如果不考慮免徵面積，可以獲得2.95萬億元稅收，如果考慮50%的免徵，那隻能徵收到1.48萬億。

也即，當下如果開徵房地產稅，假如按照0.8%的稅率徵收，能夠徵得的稅收範圍在1.48萬億至2.95萬億。

而去年賣地收入較前一年減少的量，或者說產生的窟窿是20189億元。如果開徵房地產稅，儘管仍難以堵上賣地收入拉下的窟窿，但也能解決燃眉之急。

03

哪些城市可能率先試點

當然，推出試點的時機，是房地產築底企穩。也就是說，當房地產的成交量跌到一定的城市，在底部形成一條穩定的線，市場進入了底部穩定成交的時候。

這個時間，可能就兩三年的時間。

那麼哪些城市可能率先試點？具備試點的城市，需要具備三個特點：

1、已經進入了存量房時代。這一點，一線與強二線基本都滿足。

2、不怎麼依賴賣地收入。這一點，只有深圳、上海、北京天津等少數城市。

3、享有立法權。全面推廣，需要國家立法，但試點可以由擁有立法權的城市出臺條例即可。符合這一條的城市有很多。

但同時滿足以上三個條件的城市，只有深圳等少數。

所以，深圳率先試點的概率最大。

深圳是國家經濟特區，本就承擔着國家經濟制度試驗田的重任。

在深圳等城市試點並取得成果之後，再正式立法，並逐漸向其他城市複製推廣。