房地產，大變天！

近期發生的一系列事情，都在說明房地產市場正在發生大轉變，房地產市場一個新的時代或已經到來了。

7月14日-15日，中央城市工作會議召開，會議明確指出：

我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段。

這個論斷其實就是當下的城市發展階段算是下了一個結論了，城鎮化進程正在走向穩定發展期，走向存量時代了。

據統計數據，城鎮化率由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點，這時期的增速算是非常快的。然而通過對數據的分析，我們也發現最近幾年的每年城鎮化率提升是低於1%，比如2024年末的城鎮化率僅比2023年末提高0.84個百分點，呈現出了明顯的放緩態勢。

城鎮化率放緩對房地產意味着什麼？

從過去房地產市場的發展進程來看，房地產的發展與城鎮化進程是密切相關的。大量的農村人口通過城鎮化進程流入城市裡，爲城市帶來大量的新增住房需求，推進了城市的房地產市場高速發展，帶動房地產成交量與房價的快速上漲。一定程度可以說，房地產市場享受到的人口紅利是通過城鎮化實現的。

而如今，城鎮化進程放緩，這種傳導作用就會減弱，客觀上會使得每年由農村流向城市的人口會減少，由此帶來的新增住房需求也會減少，人口紅利也會減弱。

除此之外，對大衆育兒的支持力度在加大。

7月25日，國常會部署逐步推行免費學前教育有關舉措，減輕育兒成本。會議明確提出：

逐步推行免費學前教育是涉及千家萬戶、事關長遠發展的重要惠民舉措，要指導各地儘快細化工作方案，按照分擔比例安排好補助資金，確保按時足額撥付。

這意味着免費學前教育進入實質性推動階段，接下來，幼兒園免費教育會逐漸普及了，一定程度上會降低大家的育兒成本。

與此同時，7月28日，育兒補貼也來了，將對3週歲以下嬰幼兒發放育兒補貼，每孩每年3600元，至其年滿3週歲。

不但要推行免費學前教育，而且還發放育兒補貼，這說明什麼？

不管是推行免費學前教育，還是發放育兒補貼，都是未來減輕大衆的育兒成本，繼而能夠促進大衆敢於生育、願意生育。這背後的原因其實就是人口發展形勢逐漸變得比較嚴峻了。

2022年末，國內總人口相較於上年減少了85萬人，正式開啓了負增長，緊接着的2023年及2024年，總人口分別減少206萬人和139萬人。同時，人口老齡化的程度在不斷加深，如果不想辦法提升人口出生率，總人口減少的速度有可能會加快。

講到這裡，相信大家也能意識到問題所在。而對於房地產市場來說，總人口的負增長以及城鎮化進程的減緩都是非常不利的因素，這也意味着房地產的發展也會進入一個新的階段——存量市場時代。所以大家千萬不要還是以過去的老眼光、舊思維來看待房地產市場，轉變思維非常重要。

當然進入存量市場時代後，也不是說房價就一定會繼續下跌，這個還要具體看城市。樓市及房價的走勢大概率會因城市而分化的。