多地披露城中村改造目標，專家稱資金支持模式將更豐富

2025開年，上海、江蘇、浙江、四川等多地，接連披露城中村改造相關目標。國開行也於日前公佈，去年新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州等多地723個改造項目。

作爲推動房地產“止跌回穩”的重要一環，城中村改造所屬的城市更新行動，不僅是新型城鎮化高質量發展的必然要求，也是現階段擴大內需、穩投資、促消費的重要抓手。

中指研究院研究總監吳建欽告訴第一財經，進入2025年，城中村改造的廣度和深度都將明顯提升。廣度主要體現在，開展城中村改造的城市，進一步擴圍至近300城，所需資金規模較大；深度則體現在，多地在2025年提高了城中村改造規模並落實入庫，並積極出臺落地政策，協調資金對接落地。

多地公佈城中村改造目標

進入2025年，多地密集公佈去年住房領域的相關成果，並披露新一年的目標。其中，城中村改造工作，是當前地方政府擴大內需、提振房地產市場的重要抓手。

在1月15日開幕的上海市第十六屆人大三次會議上，上海市市長龔正作《政府工作報告》，顯示2024年上海城市更新加力推進，新啓動21個城中村改造項目，是計劃任務的2.1倍。

《〈上海市深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃的實施方案〉任務分工方案》顯示，到2025年底，上海要全面完成中心城區零星二級舊裡以下房屋改造；到2026年底，全面啓動城中村整體改造項目；到2027年底，全面完成小樑薄板房屋改造工作。

1月15日，吉林省新聞辦召開吉林省兩會民生主題新聞發佈會。吉林省住建廳副廳長劉紅衛表示，今年吉林省將繼續實施城中村改造，計劃通過建設、收購方式籌集安置房6000套。

具體而言，吉林省的城中村改造計劃，將主要從五個方面推進實施：一是依法徵收徵地；二是推進“房票”安置，組織居民通過購買存量商品房實施安置，各地制定安置房需求和存量房房源2個清單，讓羣衆自主選擇；此外還有加快項目建設、積極籌措資金、抓好督導推進。

1月14日，山東省政府新聞辦召開的新聞發佈會，也對去年城中村改造工作進行了總結。

會議顯示，2024年，濟南、青島、淄博、煙臺、臨沂5市共211個項目納入國家政策支持範圍，涉及安置居民20.4萬戶、安置住房29.2萬套。2024年，共爭取中央城中村改造專項補助10.4億元、城中村改造專項借款692.1億元，居全國前列。

2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套，開工率105.1%，超額完成年度任務。目前，山東16個設區市都已經納入國家城中村改造政策支持範圍，各市正在研究提出一批比較成熟的項目，申報納入國家2025年支持計劃。

上海、山東、吉林之外，1月8日至9日，江蘇住房城鄉建設工作會議召開，顯示今年江蘇將新開工改造城鎮老舊小區超過700個，積極有序推動城中村改造，實施城中村改造5.6萬戶。

1月9日，四川省住房和城鄉建設工作會議召開。會議提出，2025年，四川省要加力實施城中村和危舊房改造，改造城中村10萬戶、新開工安置住房14萬套，改造城市危舊房3.3萬套。

同日，浙江省住房和城鄉建設工作會議在杭州召開。會議指出，2025年，浙江省將大力實施城市更新行動，加力實施城中村和老舊小區改造，全域提升城鄉風貌品質。

“貨幣化安置城中村和危舊房改造，是2025年推動新房銷售‘止跌回穩’的關鍵政策之一。”中指研究院政策研究總監陳文靜告訴第一財經。

她表示，當前城中村改造政策支持範圍，已經擴大至地級及以上城市，2024年12月中央經濟工作會議強調，要“加力實施城中村和危舊房改造”；隨後，全國住建工作會議明確，2025年將在新增100萬套的基礎上，繼續擴大城中村改造規模。

根據中指測算，貨幣化安置新增的100萬套城中村和危舊房改造，按100平米/套計算，可帶來約1億平米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右，城中村改造規模提升對市場總量的貢獻或將更大，若2025年加快轉化爲實際銷售，將對房地產市場“止跌回穩”起到關鍵作用。

探索多元化資金支持模式

在各地城中村改造工作中，政策性資金的支持力度不可忽視。

1月14，據新華社消息，去年國開行新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州、濟南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市共723個城中村改造項目。

爲助力各地項目加快落地，國開行優化審批流程，建立快速通道，即報即批，限時完成；積極爲城中村改造項目量身定製金融服務方案，加強資源保障，及時滿足項目用款需求。同時，堅持依法合規，嚴格執行專款專用和資金封閉運行，切實防範風險。

國開行住宅與城市建設業務部總經理胡廣華表示，下一步，國開行將加大工作力度，積極發揮中長期融資優勢，高質量服務城中村和危舊房改造，助力構建房地產發展新模式。

公開信息顯示，此前城中村改造專項借款主要用於支持新建實物安置，2024年6月以來，專項借款支持政策有所調整，各地可以結合當地實際，如果有貨幣化安置需求，專項借款也可以支持貨幣化安置。

貨幣化安置，即給予被安置居民一定自主權，政府直接以貨幣的形式補償需要安置的居民，後者再到商品房市場上購買住房，具體形式包括房票、政府購買存量房後再出售以及一次性貨幣補償等。與之對應的，是拆舊建新的實物化安置。

“此前住建部已明確城中村改造的多項支持政策，包括開發性、政策性金融機構給予專項借款，允許地方發行政府專項債，給予稅費優惠，商業銀行發放商業貸款等多個方面。未來，城中村改造貨幣化安置與房票安置結合，同時加大房票安置補貼力度等，提升居民選擇房票的積極性，或是重要方向。”陳文靜告訴第一財經。

房票安置，是一種在貨幣補償基礎上、具有自主選擇權的產權調換補償安置方式，一方面有利於縮短安置週期、節省過渡費用，滿足羣衆多樣化居住需求，另一方面有利於化解存量住房庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

據中指研究院不完全統計，2024年以來，超90城（區）鼓勵採用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。同時，與往年相比，出臺房票安置政策的城市能級提升，2024年廣州、上海、北京均有部分區域落地房票安置政策，加快城中村改造工作的推進。

以江省爲例，目前當地13個設區市均建立了房票安置政策體系。最開始，當地房票可購買的房源，是周邊區域閒置的已經建好的安置房。後來，各地將一部分商品房源劃入可選範圍。現在，房票安置不僅房源更加豐富，還能跨區選房。

江蘇省住房城鄉建設廳相關負責人說，下一步，該廳將指導地方結合實際進一步優化完善房票安置政策，重點在提高持票購房補貼比例、打通跨區使用堵點、擴大新房可選範圍等方面持續發力，在着力優化存量中更好滿足人民羣衆的需求。

展望2025年，各地城中村改造、乃至城市更新的工作力度將持續加大。吳建欽表示，城市更新不僅是新型城鎮化高質量發展的必然要求，也是擴大內需，穩投資、促消費的重要抓手。後續各部門及各地有望進一步出臺支持性政策，推動城市更新進入多模式創新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的黃金髮展期。

從資金層面看，吳建欽認爲，2025年專項借款對城中村改造的支持力度將進一步加大；同時，相關社會資金支持模式也將更加豐富，除了政策性銀行的專項借款積極發力外，專項債、商業銀行貸款、城市更新基金、財政貼息，以及有實力的企業投資等更多元化的資金支持方式也將進一步發力。