低總價稀缺 雙北購屋門檻再墊高

永慶房屋研展中心副理陳金萍。（永慶房屋提供）

近年來房價明顯上漲，中古屋總價也因此被墊高，購屋族的房貸負擔也越來越重。根據實價登錄資料彙整，統計出雙北市近三年屋齡5年以上的中古屋交易，觀察各總價帶交易量佔比的變化。臺北市總價2000～4000萬元，一直是當地的主力總價帶，佔比還逐年增加，今年上半年佔比達35.7％。

從2023年上半年到2025年上半年的中古屋交易資料來看，臺北市各總價帶佔比無明顯的變化，增加最多的爲總價2000萬元～4000萬元，從33.4％增加2.3個百分點至35.7％，而總價小於2000萬元的佔比都有小幅減少的趨勢。而且，從2025年上半年的數據來看，臺北市總價2000萬元以上交易佔比已達50.7％，顯示北市購屋門檻持續墊高，低總價產品越來越稀缺，剛性需求買盤逐漸被迫往更高價區間移動。筆者認爲，臺北市土地開發幾近飽和、老屋更新速度緩慢，在自住需求穩定、供給跟不上的情形下，房價持續墊高，使部分購屋族羣受限於資金壓力，轉而往新北或桃園買房，也出現「脫北潮」現象。

同時，因換屋族與中、高資產族羣有較強的負擔能力，即使受房貸緊縮和第七波信用管制的衝擊，仍積極進場，讓中、高總價產品的交易動能獲得支撐。

至於新北市，2025年上半年則是仍以總價1500萬元內的房屋爲交易主流，今年上半年佔比爲63.1％，還是受到許多購屋族羣的青睞，但已較三年前減少7.2個百分點。筆者認爲，近年來房價持續上漲，使新北市各區的房價被推升，尤其是核心區域如板橋、新店、中永和等區，價格正快速往臺北市房價靠攏，也讓低總價產品交易量減少，使新北總價小於1500萬元的佔比下降。

新北總價1500萬元以上佔比，從2023年上半年的29.7％增加至今年上半年的36.9％。新北市的自住需求強勁，不僅受在地居民喜愛外，也有不少北市的外溢客羣涌入，使新北的中古屋交易量大。同時，北市外溢族羣和在地換屋族，以及中、高資產族羣能負擔總價較高的產品，因此也推升新北市1500萬以上的中古屋交易佔比。

最後，值得注意的是，新北市房價雖然較臺北市實惠，但低總價產品佔比同樣有下滑的趨勢。從2023年上半年到2025年上半年的中古屋數據顯示，減少最多的爲總價小於1000萬元，從39.0％減少7.1個百分點至31.9％，未來低總價產品恐會越來越難尋。