代建樓盤越來越多，消費者買房有風險嗎？

多數購房者可能不知道，很多被冠以品牌房企名字的樓盤，並非由品牌全流程自主拿地、開發、銷售。7月8日，中指研究院發佈《2025上半年中國房地產代建企業排行榜》，數據顯示，代建市場規模持續擴大，頭部企業加速佈局。在房地產行業邁向新發展模式的關鍵階段，代建業務作爲輕資產轉型的重要抓手，正快速成爲房企的戰略新方向。

在省城太原，代建項目早已是樓市供應的重要力量。那麼，省城樓市哪些樓盤是代建項目？與品牌房企自主開發的項目相比，代建項目存在購房隱患嗎？面對日益壯大的代建市場，行業發展

趨勢又將面臨怎樣的變革？

A 房地產輕資產模式崛起 代建成萬億新賽道

房地產代建是指委託開發管理，是一種輸出房地產開發全流程解決方案的輕資產開發模式，由有開發需求的委託方發起，而擁有開發能力和建設經驗的受託方，部分或全程參與設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利。相比自主拿地開發，代建模式屬於輕資產運營模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌優勢。中指研究院早前根據“中國房地產中長期發展動態模型”預計，代建市場規模行業佔比將以年均21.3％的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5％。2024年全國新建商品房銷售面積9.74億平方米，銷售額9.68萬億元。假設2025年銷售額與2024年持平，那麼按12.5%的行業滲透率計算，代建項目銷售額約1.2萬億元。這意味着，代建行業可能成爲房地產行業細分領域中又一個萬億級市場。

7月8日，中指研究院發佈《2025上半年中國房地產代建企業排行榜》，數據顯示，2025上半年代建市場規模同比增長17.6%，代建市場規模持續擴大，頭部企業加速佈局。其中，綠城管理控股有限公司以1989萬平方米位列新簽約規模排行榜第一。旭輝管理集團有限公司和北京潤地建設管理有限公司代建新簽約面積分別爲876萬平方米和856萬平方米，分列第二位和第三位。如果分季度看，不少房企代建業務規模持續增長。例如，二季度，龍湖集團控股有限公司旗下的龍湖龍智造板塊以606萬平方米的新簽約代建面積位列第一。

“自2020年房地產行業深度調整，行業格局劇變，很多大型房企爲抵抗行業週期，藉助於已往成熟的產品系、豐富的開發經驗、大量的操盤人才等，涌入‘輕資產、重資源’的代建賽道，代建市場進入高速發展。”業內人士表示，市場低迷期，代建業務確實有其獨特的抗週期性。對房企來說，代建屬於輕資產業務，不佔用企業過多的資金，避免形成大量負債，爲企業提供了有效的風險緩衝。同時，代建業務有助於改善企業的資本結構，增強財務穩健性。山西晚報·山河+記者瞭解到，除綠城、建業等早期介入代建領域的房企，購房人耳熟能詳的金地、招商、旭輝、龍湖、濱江、萬科、中海、融創等知名房企都在發展代建業務。據克而瑞統計，2024年上半年銷售額排名前50的房企中，有46家已佈局代建業務；而在銷售額百強房企中，進軍代建領域的企業佔比高達約80%。

B 太原市場觀察，品牌代建項目遍地開花

作爲重要的區域中心城市，太原的房地產市場是代建模式快速發展的典型，多家本地企業早就以代建模式引入品牌開發商合作。

作爲2025年上半年的代建第一，綠城管理在進入太原後，先後操盤多個代建項目，比如太原廣場、官山原著、中正誠園等。其中，太原廣場是較爲知名，代建合作過程卻風波不止。項目早在2019年就已開啓，總佔地236.5畝，總投資200億元，總建築面積160萬平方米。該項目曾以綠城·太原廣場命名，2021年綠城與太原廣場合作期滿，雙方各奔東西，項目更名爲太原廣場。山西晚報·山河+記者注意到，去年年末至今，太原廣場所處的四宗地塊接連出讓，總價超18億元，被“太原新綠城房地產開發有限公司”接收。

今年1月，金茂鄭太區域成功簽約大衆機械廠項目，成爲太原目前第五個金茂項目。其實，龍城金茂府、濱河金茂府、晉陽金茂府、金茂龍城曉棠（大衆機械廠）四個項目均爲本土企業委託金茂代建開發，前三座金茂府的委託方爲山西君和、中正地產、太原國投三家企業本土房企，金茂在太原的項目僅有長風金茂悅爲金茂自主拿地的開發項目。不久之後，金地管理攜手金地商置華北區域成功簽約太原市龍城大街項目全過程開發管理服務，根據公告，項目總建設規模約爲15萬平方米，首期開發建設規模約6萬平方米。據瞭解，該項目由金地與省屬企業合作，推動完成用地規劃協調、土地出讓等一級開發工作，在項目二級開發階段，金地管理將爲委託方提供全過程開發管理服務。值得一提的是，該項目是金地在太原市代建業務的第六子，地產行業及購房者耳熟能詳的紅盤金地卿雲臺、金地未來雲著均是代建項目。

據不完全統計，綠城、金地、金茂等名企的代建業務已佈局太原，其中不少落地項目爲城市級或區域性標杆樓盤。“品牌房企通過代建輸出，快速提升了太原市場部分項目的品質認知和市場號召力。”業內人士表示，目前參與代建的品牌房企在產品力打造、運營等方面都十分具有競爭力，省城很多知名項目均由品牌房企提供代建服務，此類項目已經成爲市場供應的重要力量。

C 房企轉型紓解開發困局，多重推力共促代建發展

“代建模式近年來的迅猛發展，是多重市場力量和政策導向共同作用的結果。”業內人士表示，代建市場的快速發展與房地產行業整體轉型密切相關。中指研究院數據顯示，2025年上半年，典型代建企業的新增規劃建築面積同比增長17.6%，這一增幅顯示出市場對代建服務需求的持續旺盛。後入局代建的企業規模增長普遍較快，反映出更多房企正在積極擁抱輕資產業務模式。隨着行業進入深度調整期，代建作爲輕資產業務的重要組成部分，已被衆多房企提升至重要戰略位置。部分企業甚至選擇剝離重資產業務，全面轉向輕資產運營模式。這種轉型不僅有助於企業降低資金壓力，還能夠通過專業化服務輸出實現可持續發展。

此外，近兩年，全國性品牌房企拿地策略收縮，城投房企異軍突起，太原也不例外。根據省內知名地產資訊機構統計的數據，2023年，國企、央企在太原拿地的數量爲24宗，遠超城投房企和本土房企。但到了2024年，國央企在太原拿地數量爲0宗，反觀城投房企卻拿地29宗，合計建築面積約290萬平方米，本土企業拿地10宗，合計建築面積約140萬平方米。業內人士表示，代建可以有效紓解城投托底拿地後的開發困局，盤活土地資產、實現項目順利開發交付。“相比於老牌知名房企，部分城投公司缺乏專業的房地產開發經驗和團隊。”業內人士認爲，從太原市場來看，一方面，說明我們本土開發商成長確實慢，水平相對還比較低，需要專業的技術支持和完整科學的開發體系。另一方面，也說明那些大品牌開發商的風險意識越來越強。他們不願意自己出大錢拿地承擔全部市場風險，而是選擇輸出品牌、技術和管理，只承擔運營成本層面的風險。項目賣得好不好、虧不虧錢，主要風險還是實際拿地的開發商承擔。

此外，隨着“保交樓”工作持續推進，部分出險項目引入代建方進行盤活是重要手段之一。根據中指研究院發佈的報告，交付力成爲代建企業的核心競爭要素，房地產代建企業高度重視項目交付能力，積極參與紓困項目代建，助力“保交樓”工作。以綠城管理爲例，交付套數榜單同樣排名第一，2025年上半年交付25600套，交付規劃面積465萬平方米。

D 代建品質有保障，透過品牌辨明“真身”是關鍵

隨着房地產市場從增量時代轉向存量時代，消費者對於住房品質的要求日益提升，從“住有所居”向“住有優居”轉變。如今，不僅是頭部品牌房企對“好房子”標準建設集體發力，代建企業正試圖通過“好房子”建設標準重構行業商業邏輯。

近年來，“好房子”建設如火如荼，越來越多的代建企業精準把握市場需求，在產品設計、施工質量、配套設施等方面下足功夫，開始打造具有差異化優勢的“好房子”。比如龍湖龍智造也嘗試接住“好房子”的紅利，積極引入數字化技術，實現從設計、建造到運營的全流程提效；綠城管理基於綠城中國“好房子”體系，發佈確幸社區產品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，提升產品力。“房地產領域發展‘好房子’，爲代建行業發展注入了新的活力與方向。”業內人士認爲，對於代建企業來說，需要不斷提升專業能力，加強品牌建設，以高品質的產品和服務贏得市場認可，才能在這條新賽道上實現突圍。

然而，在房地產行業尚未完全修復的當下，難免有購房者對當前代建項目的交付質量產生些許擔憂。“市場競爭激烈，代建項目是否會出現問題，取決於代建方與委託方合作的順暢程度，特別是委託方是否財務穩健，少數委託方因爲各種原因資金鍊斷裂，代建項目甚至可能停工、爛尾。”業內人士表示，對於購房人而言，一定要透過品牌，瞭解項目的實際開發主體（拿地、控股的公司）有沒有穩健開發的能力和資金實力，別被代建方的品牌光環迷惑了判斷，代建方品牌再大，也解決不了“無米下炊”的風險。也有購房人擔心代建項目的品質不如品牌自主開發的項目，是“貼牌”產品。對此，山西朗潤智業信息科技有限公司董事長薛錚表示，一般來說，房企沒技術、沒品牌價值就不會進軍代建市場，同時，沒資源實力的房企也找不到好的代建方，這是一個互相篩選的過程。雖然是代建項目，如果項目降標減配、建設質量出了問題，負面影響一定會波及代建品牌本身，代建企業不會輕易做出這樣的選擇。而所謂的“貼牌”產品的比喻並不準確，代建品牌使用只是代建服務中的一項，核心在於項目開發建築過程中的管理和執行團隊的品牌價值輸出，這些內容具體包括專業管理團隊、成熟管理體系、高效執行能力等，代建品牌授權是建立在這些核心能力基礎之上的、水到渠成的結果，是代建方專業價值和信譽的體現。

代建模式作爲中國房地產行業轉型期的重要組成，在盤活存量、提升效率、分散風險方面展現出巨大價值，爲樓市注入了活力。業內人士認爲，代建行業未來的可持續發展，代建企業需要以“好房子”標準築牢品質底線，更需監管明晰權責、保障信息透明。對於購房者而言，唯有穿透營銷包裝的迷霧，深究“誰的土地、誰的品牌、誰的責任”這三個核心問題，纔能有效識別風險，在“李逵”與“李鬼”的博弈中守護好自身權益。

來源：山西晚報