大北區，亂麻了！
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亂了，真的亂了！
這是大北區看完的第一感受，是當下鄭州的縮影。
首先，不斷降低的門檻，爲越來越多的人打開了一道門檻！
來看目前的格局：
從1.35萬到2萬+價差比較大，2024年，金水北面臨新變局！
鄭州橫盤這幾年，金水北是神話一般的存在，兩次助攻，直接讓剛需直呼高不可攀！
2019年，萬科民安江山府開盤，定價精裝2萬+，直接扛起了這波高潮。
北三環片區的高光時刻也誕生，瀚海，融創，碧桂園，美盛，僅僅一條國基路把均價1.65萬的價格擡到了1.85萬，甚至2萬。
金水北不缺話題和熱度，2021年，瀚宇天悅城，憑藉口碑+地鐵+學校，再次瘋狂的捶打2萬的價格線。
樓盤的火熱也少不了友盤的助攻，碧桂園天麓一期售完，沒房，和昌優地毛坯無，精裝1.9萬，國泰觀邸悅峰1.9萬，還有萬科翠灣中城的一期釋放。
沒房的沒房，特價房暫時無，新品出來預期拉高……，再次給了片區手拉手集體闖2萬的機會！
門檻的提升，讓不少人絕望，直接把不少人拒之門外。
2024年直接打破了這種格局。
價格被一些樓盤打破，面積段和價格的變化，給一些人機會！
於是大北區的第一亂：價格體系被打亂！
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大北區的第二亂：廝殺的戶型和產品。
最爲典型的就是兩點：一個是高贈送，一個是會所的打造！
現在，得房率延伸出高得房率，通過大面積的贈送來彌補公攤。
讓大家覺得同樣價格買到的使用面積更大，減少對公攤的抗性。
這種高贈送主要是通過飄窗，入戶花園，陽臺等來進行。
比如，美盛金水印的二期的戶型：
彩色的基本都是可拓展的贈送面積，贈送如下：
室內陽臺+飄窗+設備平臺的贈送達到了27㎡，按照小面積來說，基本上兩個房間了。
這些都是開發商花心思的結果。
越秀天悅江灣127㎡的戶型：
不僅贈送比較多，還把戶型做到極致，127㎡做到了拐角陽臺，270度的視野在這個面積段很少在市場上出現。
102㎡贈送達到18㎡，127㎡贈送達到23㎡，143㎡贈送達到37㎡，大主臥和大客廳成爲典型配置，綜合得房率在90%以上。
此刻是不是有種錯覺，加上贈送你的得房率達不到90%，都不好意思在金水北混了！
不僅如此，還有迷人眼的會所：
你會發現越來越多的開發商加入了這場會所爭奪戰：
信達天樾九章，越秀天悅江灣，未來天奕，美盛金水印，保利縵城和頌等等，具體看：
再來看兩張實景圖：
以前在北龍湖纔會有的，現在在這裡出現了，健身房，游泳池，私宴廳等等都開始上演。
2020年前後買的樓盤有些還沒有交付，對比現在產品，唯一感覺就是：房還沒有交，產品已經過時。
不管是戶型，外立面，還是產品等，當下項目開始打造多邊形戰士的要素了！
說白了，市場下行，房企開始用心做產品了。
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大北區的第三亂：眼花繚亂的配套加持特別是教育！
要想賣的好，必須要做加法，學校就成爲一個重磅的加持因素。
在這片區，學校是霸主的地位，是強勁的助攻，到底有多強？
就拿美盛教育港灣來說，憑藉外國語和緯五路一小，幾乎每週上榜克爾瑞的銷售數量排行榜。
不僅2024年，2023年在新房成交排名中，美盛教育港灣備案數是1322套，位於全年的第二名。
廝殺嚴重的金水北，美盛保持優勢，就是學區溢價加持。
看到這種效益的房企，擠破腦袋也要給自己賦能，於是看到片區的樓盤開始紛紛簽約學校：
龍門實驗：綠城沐春歌，常綠金水宸院，越秀天悅江灣；
外國語：美盛教育港灣，金水印和中環一號；
保利縵城和頌本就沒有以學校取勝，在這種情況下，也參與進來，把八中新校區和緯五路一小中州校區納入進來。
緯五路一小各個校區、文化路一小的校區，八中等成爲了神仙打架的存在，別人有的，我也要盡力的去爭取。
在拼地段，拼價格，拼產品的時刻，又到了拼學校的階段。
學校的實力強弱，學區與學位，又成爲買房需要考慮的紛擾因素！
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大亂鬥，亂套的背後，其實也是底氣在支撐。
站在鄭州來看，金水北目前是兩種極端在這裡上演：
第一個是價格論，不管怎樣，我總價低，價格低。
第二個是產品贏得的路線，拼產品、拼學校、拼地段等等。
然而，夾在這兩者中間的樓盤就相當的難受和尷尬。
目前片區基本上都可以分爲三類：
第一，就以綠城沐春歌爲代表的剛需，是剛需上車比較低的門檻。還有就是以信達天樾九章爲代表的低門檻剛改改善。
第二，越秀天悅江灣，保利大都匯，美盛教育港灣、美盛金水印等爲代表有點追求的剛改改善。
第三，像常綠金水宸院爲代表的就會相當的尷尬，比上不足比下有餘，要麼努力做加法，要麼降價了兩條路去走了。
那麼如何買？
三種類型已經告訴你答案，選擇不同，未來走向註定不同，追求價格，就準備好自住的需求，不要想什麼自行車之類的。
優先關注的是越秀天悅江灣、美盛教育港灣，其次是保利大都匯、金水印，像逸瓏居之類的一定謹慎進行。
未來能夠加持一定是兩點，一個是品質，一個是強學區，如果兩者強強聯合，那麼一定是跑贏大勢的存在。
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站在整個鄭州的基本面來說，新房平行是這兩條：
一是跟二手房價格血拼，貼身肉搏。
一是品質升級，這是新房的獨特性所在，也是無法被二手房超越的存在。
這不，一二手殺紅眼的時刻，又有一批特價加入五一大戰中來：
東原閱城，單價10xxx，僅需 1 萬網籤，剩餘全部貸款。
信達未來公園 首付 5%央企精裝房 9xxx 起
綠城誠園，清退 8 套工抵現房 92-137 ㎡重磅單價 14xxx 起。
萬科大都會 94XX 起
華潤潤園，最高直降2000元/㎡
信達時代國著，現價 12400-13100。
這些盤，降價都會有降價的道理，有些也埋下了註定往下走的雷點。
選擇它們總會有自己的無可奈何，但是當下儘量不要亂買房，因爲付出的沉沒成本是非常大的。
當下買房邏輯已經改變，一定要學會：
第一，改變以價格論來衡量房源價值。
第二，儘量買大面積，不要買小面積。
第三，有些大體量樓盤儘量不碰，買也要買他們的優質核心地塊。
第四，準現房樓盤下，一定要看落地。
最後，在樓市的長週期中，請擦亮眼睛，學會辨別！