成都樓市跑出“加速度”
今年上半年全市住宅成交超17.6萬套，同比增長15.3%……來自第三方機構的一組數據映射出上半年四川省成都市樓市的火熱。
受訪專家認爲，成都樓市的繁榮是人口、經濟、政策等多重紅利疊加的結果。未來，需警惕樓市結構性矛盾與風險，綜合施策，推動市場從“規模擴張”向“質量提升”轉型。
多項樓市數據亮眼
綜合多方機構數據看，上半年成都樓市交出了一份不錯的成績單。
在新房成交規模方面，據克而瑞四川統計,上半年成都新房備案成交5.2萬套，同比增長8%。此外，四川中原研究院數據顯示，上半年成都新房成交面積701萬平方米，同比增加124萬平方米。
在二手房成交規模方面，四川中原研究院數據顯示，上半年全市二手房成交12.3萬套，同比增加19.8%；成交面積1186萬平方米，同比增加19.3%。
麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙在接受中國城市報記者採訪時評價，從整體市場數據上看，當前無論是交易規模還是交易漲跌指標，成都樓市的表現都領先於其他城市。
中國城市報記者注意到，自2019年起，成都新房成交面積已經連續5年排名全國第一；二手房成交套數連續兩年超過22萬套，新房和二手房成交總量已連續三年排名全國第一。
事實上，當前成都樓市持續火熱的態勢在土拍市場也有所體現。
中指院數據顯示，今年上半年成都成交56宗涉宅用地，同比增加20宗；成交建面2780畝，同比增長59.8%；土地出讓金爲424億元，同比增長101.1%；平均溢價率爲20.7%，同比提升11.7個百分點。
成都樓市爲何持續火熱
如果說樓市是一座大廈，那麼人口就是支撐這座大廈的基石。在受訪專家看來，人口持續流入爲成都樓市注入源源不斷的動力。
成都市統計局數據顯示，2019—2023年，成都常住人口分別增長59.6萬人、53.8萬人、24.5萬人、7.6萬人、13.5萬人。2024年末，成都常住人口再度增加7.1萬人，達到2147.4萬人。
目前，成都常住人口數量居全國第四，逼近北京。2019—2023年，成都與北京之間常住人口差距持續縮小，分別爲149.2萬人、94.3萬人、69.4萬人、57.5萬人、45.5萬人。2024年末，成都與北京之間常住人口差距縮減至35.8萬人。
常住人口增加的同時，成都市戶籍人口數也連續增長。2020—2023年，成都市戶籍人口分別增長19.63萬人、36.5萬人、15.4萬人、26.7萬人。2024年末，成都市戶籍人口爲1623.6萬人，比上年末增加25.3萬人。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，近年來，四川省“強省會”發展戰略，讓成都人口“虹吸效應”強勁。同時，成都作爲西南地區重要城市，在產業驅動和新區建設方面持續發力，同樣吸引了大量人口。
“網紅城市形象對年輕人有着較強的吸引力。成都是全國熱門網紅城市，擁有鮮明的城市IP。提到網紅城市，人們往往會想到成都，這吸引了大量年輕人來成都。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。
除了人口因素外，還有其他因素。李宇嘉提到，成都作爲西南地區人口最多的省會城市，改善型住房需求持續釋放。剛需與改善需求形成的良性循環，爲樓市提供了重要支撐。在產品端，成都房地產市場的新品開發與高品質住房供給較爲活躍，同樣刺激了新的市場需求。
警惕樓市結構性分化
上半年成都樓市開了個好局，下半年能否保持好態勢，甚至實現飛躍呢？
王小嬙提醒，儘管成都樓市在成交量、土地市場熱度等指標上持續領跑全國，但繁榮表象下仍潛藏多重結構性風險與挑戰。最主要的風險是市場結構性風險，區域分化與供需錯配的加劇。
“當前成都樓市呈現出明顯的核心強、外圍弱的分化格局。”王小嬙分析，主城核心區域土地稀缺、供應緊張，房價持續堅挺甚至上漲，部分高端項目單價已突破10萬元每平方米。而遠郊區域則面臨供應過剩、去化壓力大的問題，價格以促銷爲主，上漲乏力。
今年以來，成都進行多起土地出讓，呈現兩級分化趨勢，主城核心區價格走高，郊區趨冷。
3月11日，高新區大源板塊地塊經過132輪競價，招商蛇口以31700元/平方米樓面價競得，推動成都地價進入“3萬+”時代。3月27日，錦江區柳江街道地塊以41200元/平方米成交，溢價率達到106%，成都地價正式跨入“4萬+”區間。
業內人士認爲，這些成交價格或將直接影響未來不同板塊的房價形成價差。
“成都樓市結構性矛盾與風險值得關注。”王小嬙建議，未來需通過優化供應、強化監管、平衡區域發展等綜合措施，化解遠郊庫存、房企債務、政策依賴等風險，推動市場從“規模擴張”向“質量提升”轉型，促進房地產市場平穩健康發展。
在嚴躍進看來，上半年成都土地市場較熱，表明資產價格上升且市場預期向好。然而，高地價也暗藏風險，畢竟對市場而言，成都一個重要的競爭優勢就在於其相對較低的房價。針對風險挑戰，嚴躍進建議，定期監測高地價項目，提前摸排潛在購房需求。
李宇嘉提到，成都在全國省會及一二線城市中，新區數量相對較多。新區發展速度太快，基礎設施跟不上，部分住房項目在公共配套設施方面有待完善。這些情況影響對後續住房需求的持續支撐。
“新區概念導致市場投資需求旺盛，後期若入住率不高，生活氛圍不足，房價虛高問題就會嚴重，這將對後續住房需求釋放以及二手房市場流通帶來影響，可能導致房價有下行壓力。”李宇嘉說。
■中國城市報記者 邢 燦