昌平新盤贈送收緊？北四村項目北向無贈送、陽臺最小進深1.2米

北京進深 徐迪 8月8日，昌平北四村0077、0078地塊總平圖公示。

項目位於昌平區史各莊街道，兩幅地塊一街之隔，均爲二類居住用地。

建築高度 54.75 米，容積率2.6，綠地率30%。

規劃15棟住宅樓，9-18F洋房+小高層，典型的圍合式佈局。

共772戶，住宅總建面約7.86萬㎡，戶均建面約102㎡。

6棟樓做了首層架空，架空層面積合計超千平，加上下沉庭院，整體會所體量非常龐大。

1、0077地塊

8棟11-18F洋房+小高層，共400戶

佔地1.6公頃，總建築規模 6.71萬㎡。其中：

地上4.22萬㎡，含計容面積4.17萬㎡；地下建面2.49萬㎡。

兩排樓棟正南正北朝向，大門在小區東側，與東區0078地塊正門隔街相對。

出租汽車站在紅線以內，佔地50㎡；

門口配套樓包括鄰里中心、小型商服（便利店）、其他商業服務（菜市場）等業態。

東門進來是下沉庭院，中間爲245㎡的室外活動場地，最西側是社區管理服務用房，之間以景觀綠軸串連。

北排1#樓-3#樓爲18F小高層，首層架空；

其餘均爲8-11層洋房，部分帶退臺。

2、0078地塊

7棟9-18F洋房+小高層，共372戶

佔地1.47公頃，總建築規模 6.14萬㎡。其中：

地上3.93萬㎡，含計容面積3.82萬㎡；地下建面2.21萬㎡。

樓棟排列形式與西區相同：

北排3棟爲18F小高層，首層均有架空；南排爲9-11F洋房。

東區的下沉庭院圍繞大門設置，與西區門對門，鄰里中心、小型商服、室外活動場地等功能區連在一起，形成較爲集中的會所體系。

這種形式，有點像中建玖合通州運河項目，但是沒有地下通道或跨街天橋連接。

3、贈送尺度收緊

南陽臺+側邊飄窗，北向無贈送

面積段預計90-120㎡區間，少量80㎡小三居。

主力110㎡四居，6棟小高層都是這個戶型，洋房戶型均爲100㎡以下產品。

所有邊戶房源的整個側面都做了飄窗贈送，與進深等長，僅這一項的贈送就在5個平方左右。

南向贈送是陽臺+飄窗組合，不同戶型陽臺進深略有差異，進深1.2米/1.5米/1.8米三檔。

中間戶陽臺進深能達到1.8米，但是沒有側邊飄窗贈送，整體使用率還是要低一些。

北四村項目全部房源的北向都沒有贈送空間。

朱辛莊的中海未來之境，也出現了1.2米小尺度陽臺，北向設備平臺也是不能用於室內擴展空間。

昌平這兩個新盤在陽臺贈送上都沒有太大突破，反而呈現一種尺度收緊的態勢。

北四村項目藉助全側邊飄窗，邊戶的贈送率相對要高一些，並且有270度採光面，視野絕佳。

不過北向沒有贈送空間的話，北邊的次臥舒適度會受到影響，110㎡大概只能做成緊湊四居。

4、拿地回溯

越盤操盤，貝好家又來定製了

地塊於6月5日完成出讓，由越秀地產+北京城建+未來科學城+貝好家聯合體以23.95億元底價摘得，摺合樓面價約3萬元/平方米。

拿地聯合體中，未來科學城置業是昌平國企，與越秀地產和北京城建都有過項目合作：

與北京城建、金茂曾在昌平聯合開發了未來金茂府；

與越秀地產聯合開發的星耀未來，今年4月初開盤。

此外，越秀地產與北京城建在海淀還共同開發了香山樾項目。

新入局的貝好家是貝殼旗下品牌。

不同於傳統開發商，貝好家定位是數據驅動型住宅開發服務平臺，用“以人定房、以房定地”的C2M模式，讓購房者參與“大數據造房”。

昌平北四村項目，是貝好家繼門頭溝長安華曦府、通州朝棠攬閱之後，在北京落地的第三個合作項目。

依靠69平小三居剛需爆款引流，朝棠攬閱10天網籤170多套，位列北京7月份單盤成交套數榜TOP1。

兩幅子地塊均爲二類居住用地，容積率2.6，控制高度60米，綠地率30%。

0078地塊競得人需建設地上佔地面積約300平方米開閉站一處，不出讓，無償移交相關部門。

地塊不是正南正北，樓棟排布有點難度，不過北邊大廠的購房客羣普遍對朝向沒那麼在意。

該地塊位於昌平區史各莊街道，東至生命園新賢街（福創路），南至生物醫藥街，西至景創路，北至郝莊子南街。

距離昌平線生命科學園站大約1.4公里，周邊有京藏高速、北清路等主幹道。

中關村生命科學園，是北京國際科技創新中心“三城一區”主平臺的重要支撐，在城市政策扶持與發展下，已形成“科研+產業+居住”融合格局，聚集百濟神州、萬泰生物等600餘家創新型醫藥健康企業，以及300餘名高層次人才，已經成爲中國生命科學領域創新資源最集中的區域之一。

北四村項目所在的CP01-0601街區被定位爲“集基礎研究、成果轉化、配套服務和居住功能於一體的產城融合型科技園區”。

北四村和朱辛莊物理位置幾乎是平行的，但目前來看，北四村板塊城市界面一般，比朱辛莊還是有一定差距的。

商業方面主要是南側規劃的超級合生匯，吃喝玩樂購一站式解決；

醫療資源包括積水潭醫院回龍觀院區、北京大學第六醫院北院；

教育資源有北師大九一貫通學校（預計2026年開學）、史各莊小學、北京101中學、昌平實驗學校等，具體入學政策還是要看後續劃分。

地塊位置不是很稀缺，南邊還有一大片空地，足夠再開發幾個小區，附近目前在售新盤也不少。

1、龍湖觀萃，2024年9月7日開盤，857套房源，主力面積段72-129㎡。

目前網籤468套，去化率55%，成交均價5.6萬元/㎡；

2、辛莊板塊的越秀星樾基本售罄；

中海寰宇未來去年3月開盤，932套97-145㎡三居四居。

目前網籤742套，去化近八成，成交均價6.12萬元/㎡；

3、越秀星耀未來今年4月初開盤，共930套房源，主力面積段91-107㎡三居。

目前網籤156套，去化率17%，成交均價5.55萬元/㎡。

4、中海未來之境，6棟住宅樓共342套房源，面積段100-130㎡，加上越秀星耀未來的800多套，將成爲生命科學園地塊的主要競爭對手。

相關公司：未來科學城置業