昌平樓市，越秀也卷不動了

每一個樓花，都是獨一無二的。這裡是樓花網。

董毅很會挑日子。

8月8日，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地塊公示了總平面設計圖。

這位越秀地產北方區總經理迷信玄學，喜歡穿橘色衣服，出現在土拍現場。

神奇的是，他幾乎每次都是那個幸運兒。

兩個月前，越秀聯合北京城建、未來科學城、貝好家，以23.95億元的底價拿下北四村雙子座——由越秀來操盤。

在昌平，越秀和未來科學城也是老搭檔了，在售的樓盤有越秀星樾和星耀未來。

北四村雙子座，很小巧。

西區0077地塊地上建面4.22萬平方米，規劃8棟樓、400戶；東區0078地塊地上建面3.93萬平方米，規劃7棟樓、372戶。

這意味着未來兩個月內，昌平樓市至少有約400套新房入市。

對於昌平樓市來說，這不是一件好事。最近一段時日，昌平利空不斷。（詳見《昌平樓市，跑爲上策》）

1、東小口CP02-0405-0001、0002、0005三塊“王炸”地塊下線了，何時再供地，沒有時間表，間接打擊了市場信心。

2、8月1日，昌平一口氣公佈了6宗住宅用地規劃，其中朱辛莊CP01-0801-0055地塊被廣爲關注，是從工業用地變性爲居住用地。

3、中海未來之境開盤賣得不錯，已網籤58套，但網籤價格爲6.17萬元/平米——和兩年前開盤的大華啓宸府差不多，以價換量。

包括越秀星耀未來的表現，也不盡如人意，開盤三個月網簽了156套——待售774套，單價5.55萬元/平米。（詳見《越秀猛將，竟然輸了一局》）

一片烏雲，籠罩在昌平樓市之上。

在此背景下，常勝將軍董毅也壓力山大。針對北四村雙子座，他已經給出瞭解法。

角煞多，採光是個問題

北四村雙子地塊，很斜，東偏南約45度。

這個角度，導致它的樓棟不能按地形走，只能正南正北排布，浪費了蠻多佔地面積。

1、0077地塊規劃8棟11-18F洋房+小高層；2、0078地塊規劃7棟9-18F洋房+小高層；都是北高南低。

由於地形原因，加上容積率高達2.6，會導致日照受影響。

花姐先聲明一下，北四村雙子座都能滿足大寒日2小時日照的，只是日照不夠充足、角煞多。

沒辦法，它只能選擇了點狀佈局。

這種點狀佈局，除了影響風水，還有個關鍵問題，樓與樓之間的間距過短。

例如：東區的6#和7#的樓體之間，最近距離只有9.05米，7#1層門廳與6#最近只有7.42米；西區的3#和4#，這兩個數字分別是9米和7.76米。

從整體上看，北四村雙子座很講究平權，沒有所謂的樓王。因爲角煞太多，選房難度比較大。

是東區還是西區好？論地理位置，西區優於東區，因爲後者鄰京藏高速約100米；論樓棟空間感，東區優於西區。

三個小亮點，有玄學

北四村雙子座，由北京越昌貝城置業有限公司持有，越秀、北京城建、貝好家和未來科學城，分別持股30%、30%、20%和20%。

雙子座只有一個主體開發，就很好統籌規劃了。不像海淀朱房的臻澐和建發海晏，各幹各的。即便是有血緣關係的功德寺和樾望雲與和樾玉鳴，也是打得厲害。

讀完北四村雙子座規劃圖，花姐認爲它至少有三大亮點：

1、大門

西區大門區域長50米，中間的鄰里中心9.8米，氣勢直逼大門專業戶建發房產，後面接一座下沉庭院；東區大門區域與之對稱，不同之處在於，它把下沉庭院前置，設在鄰里中心前方兩側。

萬事萬物講究陰陽平衡，花姐相信，這一設計，應該正中董毅下懷。

2、車庫出入口

大門與車庫出入口，講究絕對的人車分離。

按照土地出讓文件，0077地塊的車庫出入口可設在北面和東面，0078地塊的可設在西北東三面，但設計圖紙出來後，它們被優化了，大門一端放棄了車庫入口。

3、首層架空層

將首層架空層打散設置，具體分佈在：東區的1#、2#、3#、4#和西區的1#、2#和3#，且只設在樓棟首層的局部。這一做法，算是一個小創新。

五款剛需戶型，北向沒有設備陽臺

北四村雙子座，走剛需路線。

花姐推測，它分四類戶型：82平米、88平米、92平米、110平米和120平米。

1、82平米分佈在：西區1#和8#的兩個端戶、4#西端戶；東區2#兩個端戶、7#、6#東端戶；共計約95套；

2、88平米分佈在：西區5#、6#、7#和8#的中間戶、4#東端戶；東區4#中間四戶、5#和6#的東單元西戶；共計約150套；

3、92平米分佈在：西區6#和7#的端戶，東區的5#、6#西單元；共計約99套；

4、110平米分佈在：西區1#、2#、3#的西邊三戶，東區的1#、2#、3#；共計約380套；

5、120平米分佈在2#和3#的東端戶；共計約36戶。

它的贈送情況如何？拿西區5#來舉例。更多戶型分析，加花姐微信louhuar007。

中間戶爲88平米、南向三面寬，內嵌式陽臺進深約1.2米，實際得房率約86%；

端戶爲82平米戶型，南向兩面寬，內嵌式陽臺進深約1.8米，邊上有一圈L型飄窗，實際得房率94%。

這些戶型的贈送面積並不大，主要是“內嵌式陽臺+飄窗”組合，沒有挑空陽臺，也沒有設備陽臺，北面完全沒有贈送——和中海未來之鏡相似。

花姐大膽推測，昌平樓市對設置北向設備平臺，收緊了。

最後，花姐送出一個彩蛋：

8月9日，北京將發佈樓市新政，核心內容是：京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

簡單來說，五環外商品住宅鬆綁了。