曹晶晶：“調規再出讓”破解供需錯配

中新經緯8月22日電 題：“調規再出讓”破解供需錯配

作者 曹晶晶 中指研究院指數研究部總經理

今年以來，核心城市土地市場保持較高熱度。一季度，北京、杭州、成都等城市地價屢創新高，二季度，多地拍出高溢價地塊。進入下半年，房企繼續在覈心城市積極擴充土地儲備，7月上海、深圳、蘇州、南京等地均刷新城市或區域地價紀錄。與此同時，市場出現部分“調規再出讓”地塊，政府通過降低容積率、降低商業比例等方式提升土地價值，獲得市場認可。

中指研究院數據顯示，2025年截至8月17日，300城土地出讓金同比增長23.3%。從各線城市表現來看，一、二線城市加大核心區地塊供應，雖然推出面積整體同比下降，但成交面積和土地出讓金同比均增長，其中土地出讓金同比增幅均超30%，一線城市增幅超40%。溢價率方面，一、二線城市住宅用地平均溢價率均在10%以上，顯著高於三、四線城市。

此外，多地流拍及收儲地塊通過“調規”實現再出讓，獲市場認可。地塊“調規”主要通過降低容積率、減少商業比例、放寬計容規則等方式增加項目價值。目前土地“調規再出讓”主要分爲兩類：一類是地塊此前遭遇“流拍”，通過調規可以增加地塊吸引力，使其順利出讓。另一類主要是收儲地塊，今年以來多地專項債收購存量閒置土地取得一定進展，政府收回地塊預計將通過調規後重新進入市場。根據“收回收購的土地原則上當年不再用於房地產開發供應”的政策要求，多數收儲地塊預計將在未來幾年逐步入市。

土地調規可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結構性失衡，也可降低房企開發強度、減輕資金壓力，有助於穩定市場。政策端來看，中央層面已將“盤活存量土地和商辦用房”作爲房地產重要政策方向，自然資源部明確允許“依法調整規劃條件”，爲政策執行提供操作指南。市場端來看，根據中指研究院數據，7月末重點50城新房可售庫存出清週期仍在20個月左右，市場仍面臨一定去化壓力，與此同時，“好房子”項目普遍實現較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過適當調規可以更加適應當下購房需求趨勢，有助於推動市場持續企穩向好。(中新經緯APP)

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責任編輯：張寧