參與都更房屋稅竟暴增三倍！一堆人中鏢、估價師揪原因

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

參與都更，把房子信託給銀行，房屋稅會暴增？高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，囤房稅2.0規定自住房屋稅只要1.2%，可是不少銀行最近收到信託房子的稅單，委託人雖是自住，但有的稅率2.0%，有的甚至高達4.8%。

他表示，通常銀行就是乖乖繳稅，再向委託的地主戶收錢。但都市更新時程很長，地主戶對於爲了都市更新改建，將房屋信託給銀行，本來只要1.2%房屋稅，現在卻要多了二、三倍，大呼不合理。

陳碧源表示，問題應該是出在稅捐單位搞錯法令或稅務資訊系統在初期建立時有誤，在計算房屋稅率時，以受託的管理人、銀行，建經公司名下房子數量來計算，委託人因此無辜被課囤房稅，建議信託管理人應主動向稅捐單位反映，以免委託人成爲冤大頭。

囤房稅2.0於2023年底立院三讀，今年5月正式上路，新法採全國歸戶，住家用房屋三戶以內，房屋稅率爲1.2%，若僅1戶，稅率則是1%。三戶以上，則課徵囤房稅2%~4.8%。

陳碧源說，新修訂的房屋稅條例第4條第5項規定，房屋爲信託財產者，於信託關係存續中，以受託人爲房屋稅納稅義務人。也就是說，房子一旦信託，房屋稅納稅義務人就會從原本屋主變成受託人，房屋稅單也寄給受託人。

現在很多銀行收到信託房屋稅稅率大增，最大可能是，由於房屋稅納稅義務人由屋主變成受託人，稅捐單位就用納稅義務人，也就是銀行名下房子數量，來計算房屋稅率，由於銀行管理很多信託房子，因此通通被課囤房稅。

但當時修法時已有想到，因此房屋稅2.0也比照土地稅法關於信託的地價稅的規定。

所以在房屋稅條例第5條第3項規定：「依前二項規定計算房屋戶數時，房屋爲信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人爲非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：一、受益人已確定並享有全部信託利益。二、委託人未保留變更受益人之權利。」

簡單說，就是如果房屋是信託財產，且爲自益信託，房屋稅計算歸戶應改歸戶委託人。

陳碧源表示，都市更新合建，通常都是自益信託，因此信託財產的房屋稅，即便房屋稅單都是核發給受託銀行或建經公司，由受託銀行或建經公司繳納，但是計算房屋稅率，還是要回到信託人，也就是用地主戶本身的條件來覈算房屋稅率。

因此，只要自益信託而符合下列情形，即可申辦適用自住住家用稅率課徵房屋稅：

1.房屋無出租或供營業情形。

2.供本人（即委託人）、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人（委託人）、配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記。

如果信託財產地主戶本人配偶及未成年子女只有1間房子，房屋稅就只要1%。如果是2戶到3戶或公益出租，就可能只要1.2%。三戶以上列爲「其他住家用房屋」，纔要課徵囤房稅2%~4.8%。

陳碧源建議信託財產的受託人、銀行、建經公司，應該善盡管理人責任，確認委託人地主戶的條件狀況，向稅捐單位反映或確認房屋稅率是否正確。如果委託人在辦理信託財產後忘了提出申辦適用自住住家用稅率課徵房屋稅的申請，也請受託人協助委託人地主去申辦自用住宅用稅率。