部分面積不計入容積率，北京“好房子”新政對購房者有何影響？
2月12日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）。這份“好房子”新政明確，在平原多點地區率先形成示範，鼓勵增加封閉或開敞陽臺，允許套內面積較大的住宅在起居室設置一定比例挑空空間，部分面積不計入容積率。
同時，新政還對“好房子”的基礎公共服務功能進行了明確。比如，可在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建築底層設置架空層，作爲小區公共通道、居民活動空間等使用，補充健身、親子、閱讀、休閒等基礎公共服務功能，營造多樣化生活場景等。
如此“好房子”新政是否會對未來土地或房地產市場帶來積極影響？新京報記者採訪了市規劃自然資源委相關負責人以及業內專家，他們對此進行了解讀。
“好房子”新政8個要點將成未來售房“賣點”
記者梳理髮現，此次發佈的《技術要點》共有8項內容，包括按需設置封閉或開敞陽臺、鼓勵豐富居住空間形式、合理利用底層架空空間、鼓勵設置開敞式風雨連廊、增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用、建築高度局部彈性管控、鼓勵提升建築立面品質等。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次提及的“好房子”新政涉及8個要點，主要爲規劃建設層面的內容，“換句話說，其和土地規劃、項目開發建設等工程端有比較大的關係。對購房者來說，其和住房戶型和房源建築屬性有關係。此類‘好房子’的規劃建設內容，是購房者後續能實實在在感受到的，也是售樓處後續銷售中的‘賣點’所在，當然也是購房者後續入住中實實在在得實惠的地方。”
他認爲，2025年各地“好房子”工作要加速和提速，北京此次發佈的“好房子”建設標準值得行業學習，“北京此次政策聚焦在平原多點地區。此類地區通俗解釋就是北京幾個重要的新城所在地，其佔據了北京60%的供地，或者說是‘好房子’建設的主戰場，所以相關標準更具有普適性。”
可增陽臺、挑空空間，“好房子”房源市場性價比提升
《技術要點》提到，可增加封閉或開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大於套內建築面積的10%，進深不大於1.8米。針對封閉陽臺、開敞陽臺、錯層陽臺三種不同類型，明確部分面積不計入容積率。同時，允許套內面積超過140平方米的住宅，在起居室設置一定比例面積的挑空空間，挑空部分在要求範圍內的，按其水平投影面積計算容積率。
“關於陽臺的設置，也是去年和今年各地‘好房子’建設中最優先設置的內容。”嚴躍進表示，過去幾年由於限價等因素影響，很多城市小區建設，把一些“不實用”、影響得房率的陽臺儘量做小。雖然減輕了房價的壓力，但客觀上使得居住舒適度降低了。此次國家提及“安全、舒適、綠色、智慧”的建房標準，陽臺的設置是非常好的一個點。寬敞陽臺，讓人舒暢，此類房源的市場性價比就很高。
“好房子”變“靚”，開發商拿地更積極
記者梳理髮現，《技術要點》明確了多種優化公共服務空間的方式。比如，《技術要點》明確，可在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建築底層設置架空層，作爲小區公共通道、居民活動空間等使用，補充健身、親子、閱讀、休閒等基礎公共服務功能，營造多樣化生活場景；鼓勵結合小區入口、入戶大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等基礎公共服務功能，提升生活宜居度、便利度。
《技術要點》還提出，在不影響居民日常生活的前提下，可在小區場地內設置風雨連廊，將相互獨立的建築物或將建築物與小區內廣場、遊園等公共空間相互連接。
嚴躍進認爲，這些優化方式都有助於住宅小區整個品質的提升，“用一個詞來形容此類房子，即是‘靚’。這也體現了北京在‘好房子’建設方面用心用力，其有助於助力2025年房地產市場的向好發展。”
“好房子”新政會對未來土地、房地產市場產生積極影響嗎？中原地產首席分析師張大偉表示，可增加封閉或開敞陽臺、允許設置挑空空間等政策細則對土地市場的影響肯定是積極的，提高了得房率，變相的就是降低了地價。
他認爲，在此次“好房子”政策的加持下，未來新地塊的競爭力會加強，開發商拿地會更積極。而對購房者來說，最實惠的影響是“得房率高的房子性價比也更高一些”。
延展
針對中心城區和生態涵養區的“好房子”政策將在後期推出
爲何要出臺此政策？市規劃自然資源委相關負責人表示，2024年11月，北京印發《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》，首次提出鼓勵在住宅底層設置架空層、鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺等，受到社會廣泛關注。在此基礎上，市規劃自然資源委進一步豐富完善政策內容，制定《技術要點》，並在平原多點地區（順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城）率先實施，城市副中心（通州區）可參照執行。
“目前平原多點地區土地供應量約佔全市的60%，空間資源和政策資源比較充足。”該負責人介紹，在該地區率先形成示範，將有助於提振土地和住宅市場信心，爲市場長期穩定可持續創造條件，同時也能更好地滿足居民多樣化的居住需求。按照總體規劃確定的“一核一主一副，兩軸多點一區”城市空間結構，“好房子”規劃建設舉措也將分圈層出臺，並按區域進行優化。
該負責人透露，針對中心城區和生態涵養區的“好房子”政策將在後期推出，完善政策工具箱，服務全市高質量發展。
新京報記者 曹晶瑞
編輯 樊一婧 校對 李立軍