畢業季租房觀察:小米、華爲公寓入局,會引發租金價格戰嗎?
隨着畢業季如期而至,小米在北京、南京各自推出青年公寓,定價1999元/月。
從6月29日開始招租到7月4日,不到一個星期的時間,小米方面披露,北京小米公寓(2658間房)首批已有超700位應屆生完成預訂,南京項目566間房源全部訂罄。
此外,華爲位於上海朱家角的人才公寓,共計5584套房,僅限於華爲內部員工申請,租金大約在2000-3000元/月,並配備社區中心、幼兒園等配套設施,形成了一套完整的居住生態。
業內人士表示,小米青年公寓、華爲上海朱家角人才社區好像租房市場的“鮎魚”,或許改變傳統租房市場的格局。
這些企業公寓以遠低於市場價的租金吸引年輕人,如華爲公寓2000-3000元/月,面積在50平方米以內,周邊同水平房源市場價至少爲5000元/月;小米公寓定價1999元/月,是周邊市場同類型公寓的50%左右。
它們對周邊租金的影響有多大?是否會引發租金價格戰?
首先,不管是華爲,還是小米推出的公寓,定位都是企業對員工的福利,而非市場化競爭。
小米、華爲等人才公寓的核心特點是:
優先內部員工申請,不對外開放,屬於企業福利的一部分;
租金是市場價50%左右(如上海朱家角同品質公寓市場價約4000-5000元/月,華爲定價2000-3000元/月);
配套完善,部分項目含商業、教育等設施,形成封閉社區。
這意味着,這類公寓並不直接參與市場化租賃競爭,而是企業用於吸引和留住人才的工具,因此不會直接衝擊周邊租房市場的定價體系。
其次,這類公寓對市場租金的實際影響是局部擠壓,但不會引發全面價格戰。
但是,我們要注意的是,儘管企業公寓不對外開放,但其低價策略仍會對市場產生間接影響:
第一,特定區域供需關係變化:如北京海淀小米公寓、上海青浦華爲公寓周邊,由於大量年輕租客被企業房源吸納,普通房東可能面臨客源減少的壓力,部分房東可能小幅降價以吸引租客。
第二,競品長租公寓承壓:品牌公寓運營商的目標客羣(年輕白領、應屆生)被企業公寓分流,可能被迫在同地段調整定價策略,但幅度有限,因企業公寓容量仍遠小於整體市場需求。
第三,不會引發全面租金下跌:一線城市租房需求龐大,企業公寓的房源佔比仍較小,如華爲在上海的人才公寓5584套,相較於上海數百萬租房人口影響有限,因此市場整體租金仍由供需關係主導,而非企業福利房。
長期來看,科技巨頭的入場可能促使租房市場形成“雙軌制”——企業福利型公寓:低價、穩定,但僅限內部員工,形成封閉生態; 市場化長租公寓:面向普通租客,價格較高,但選擇更靈活; 個人房東房源可能受影響最大,尤其是配套較差的老舊小區,租金增長或停滯。
綜合來看,小米、華爲等企業公寓的推出對特定區域(如科技園區周邊)租金有小幅壓制作用,但不會導致全面降價; 同時可能加速長租公寓市場優化服務,如提升裝修品質、增加社羣運營以留住租客。
未來,隨着更多企業加入“自建公寓”行列,租賃市場的分化可能進一步加劇,但一線城市的整體租金仍將由經濟基本面決定。
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