北京買房：理清思路，購房建議1576
一
Q:
章哥您好，我是您的忠實粉絲，您的頭條我幾乎每集必看，對您的觀點深以爲然，當想調整住房的時候，首先想到的就是章哥您，望您在百忙之中給予指導！我的情況是這樣的，我們在大興有一套大平層，居住舒適，配套齊全，交通便利，現值應該六百多萬。在廣外有一套開間，三百多萬，均無貸款。
明年孫女上小學，兒子和兒媳婦均在西城廣內及附近上班，因此從明年開始他們三口都應該住在廣內或廣內附近。客觀要求必須對現有住房進行一下調整，經商量有以下兩種方案，請您給參謀一下，哪個更好一些。
1、賣掉廣外的，添點錢在廣內買一套60平左右的老破小，總價應該600萬左右，大興的房子我們兩個老人住着。但我感覺我們住着有點大，房子的利用率不高。同時還感覺西城的老破小居住體驗差，房屋質量差，也擔心我們會成爲最後一棒的接盤俠。
2、保留廣外的房子，把大興的房子賣了，再添點錢，在豐臺區南四環內買一套兩室一廳或三室一廳的次新房，供兒子一家三口住，雖然他們一家三口上班或上學距離都有點遠，上下班開車可能會有點堵車，但居住環境、居住體驗都很好。具體到廣外的房子，如果我們老兩口在北京就住廣外的房子，等孩子初中畢業後，我們賣掉廣外的房子，添點錢再去郊區買一套稍大一點的供我們老兩口住。
根據您的經驗，哪種方案更適合一點，您還有沒有更好的操作？如果您傾向第一個方案，在北小附近哪個小區比較契合我們家這種情況？如果您更傾向第二個方案，請推薦一下南四環內的次新小區。謝謝！
A：
1、賣掉廣外買廣內的，那隻能說從學區溢價來講有可能買到低一些的。但畢竟是600萬總價，低不到哪兒去。比如廣外30%溢價率吧，廣內費點兒勁有可能買到20%的，也就是能提高10%的居住性價比。這就看自己的體驗是否合適吧，其他方面沒什麼區別。
最後的接盤俠也未必，如果出臺利好學區房的政策或許能撐住溢價。比如放寬落戶和非京籍在京高考什麼的，都有可能。
2、賣大興的換豐臺，看草橋首經貿和公益西橋一帶吧，常規建議的板塊，次新房也相對多，保值也大多不錯。
保留廣外的怎麼說呢？一般建議是如果用完了學位賣掉，要不然留着就相當於賭學區了。但賭輸了就輸了，贏了也就是個不輸，同時得承擔租金的低收益+溢價部分的保值風險。
3、我沒什麼建議，只能列出這情況，既然是自住爲主就看自己的喜好吧。北小附近的問當地中介吧，看房時算溢價，買低點兒的就行。
四環內的小區多了，首經貿的萬年花城，馬家堡到公益西橋更多，星河城+城南嘉園+草橋欣園都好幾期呢，以板樓爲主的都挺好。
僅供參考。
二
Q:
請問，我家娃讀大學了，去年高考發揮得好，裸分上的清華。我把您的視頻轉給有需要的朋友吧。章哥，有個問題諮詢您：我買的橡樹灣三期東南向兩居，不通透，現在總共賠了160萬。
請問：1、是否繼續持有；2、換通透的橡樹灣二期三居；3、換新房臻雲的小三居？不自住，考慮保值增值。新房位置太吵，還要額外支付小700萬，不知值不值得。現在橡樹灣三居受新房衝擊大，買的人少，價格降了一些。期待您百忙之中指點迷津！
A：
1、清華，真棒，恭喜。我家從我爺爺就想考清華，100年四輩兒了，到我家孩子這兒仍然沒戲，情何以堪啊。
2、橡樹灣三期東南向兩居，那如果是爲了改善的話就換三居，但從投資保值角度意義不大。因爲三居的租售比，也就是租金收益率未必比二居更強，而且還支出了幾十萬的置換稅費，抵上至少兩年的租金了。
3、是否換臻澐主要看價格吧，如果價格真能做到倒掛就算值，避開噪音大的外圍就行了。新房肯定受追捧，至少前五年是沒問題的，雖然三個開發商合作，但無所謂，肯定還是華潤主導。所以值不值的就是看價格。
4、另外甭在乎什麼橡樹灣受新房衝擊，頂多是短期現象。全北京今年的新房開工量降了小一半呢，跟高峰期相比更是降了三分之二。房子是長期投資品，沒必要跟短期的行情糾結。
這讓中介調出橡樹灣的歷史價格和成交量看看就知道了，從開盤到現在至少四次明顯波動了，每次都說不一樣，其實哪次都一樣，踏踏實實持有就得了。
5、總之是否換三居看自己的居住需求，單獨爲了保值的話意義不大。是否換臻澐看實際價格，避開噪音大的樓座。另外也讓中介給估算一下租售比，如果和橡樹灣能差不多就更合適了，說明新房溢價相對少，性價比高。有明顯差距就慎重，說明新房溢價還是高。至於大行情甭擔心，這世界就是一次次的輪迴，這次過去了下次還這樣兒。
僅供參考。
三
Q:
追問一下。但有個租售比的邏輯我不知道對不對，東城佔坑一個月能租5500，一年就是61000左右，算上現在的房價，差不多年化1.7%，當年購入價年化1.49%。
但曦望山的年化，按現在報盤價看，目前是1.47%。所以是不是這兩套出租收益都差不多？佔坑房還得至少等4年才用完，如果賣曦望山我持幣換現金，收益也應該有1.5%？如果我將來大概率不用，那我持有曦望山的必要性在哪裡呢？
A：
1、對比任何商品的性價比，都必須是“同類同級”，否則沒什麼意義。東城的是佔坑兒房，相當於佔着車牌子的十八手破面包，曦望山是近郊改善房，相當於新能源網紅車吧。兩種車的功能和用途都不太一樣，非得比較性價比就沒什麼意義了。
兩套收益率差不多這怎麼說呢？打個不恰當的比方吧，您去大酒樓點一盤拍黃瓜28，到大排檔吃一份紅燒肉也28。兩邊商家的毛利率差不太多，但具體的感受體驗只有自己體會了，畢竟有環境檔次和口味的區別，各自的消費目的不同。
2、東城佔坑兒房，當年買的時候之所以年化更低，說明那會兒溢價更高唄。現在的年化是1.7%，那把這套房放到朝陽豐臺的話是2.4%，也就是溢價率40%左右。
曦望山的年化1.47%算正常，因爲北京的平均值是1.7-1.8%左右。但這裡一是算郊區，二是戶型偏大的改善，所以年化降低15%左右算正常，不特殊。
3、如果是單純比較收益率，那沒有持房的必要性，換成持幣會更穩妥。
投資品三要素，安全性，流動性，收益性。安全性的話房子和存款理論上差不多，除非遇到騙子，有可能存款的更容易被忽悠。
流動性的話肯定是存款佔優，隨時能取，而房子不好套現。
收益性的話存款是利率在大多數時期，高於房子的租金收益率，但貨幣本身從長期看是必定貶值的。而房子則是短期內的漲跌都有可能，長期看是能夠做到對抗通脹的（北京房子）。
4、簡單就這情況，看自己的主要目的吧，各有優劣，看自己的選擇。
僅供參考。
四
Q:
請教一下，孩子現在朝陽白家莊讀小學4年級，想小升初的時候，通過換房到海淀上地，但看了一下上地東里的房價很高了，就算換房也只能買個一居戶型，也不知道這個想法對不對，是就在這邊上80中，還是換到海淀上地那邊的中學，很猶豫，請聽聽老師的建議。
A：
1、想法對不對？那看孩子的天分和父母的期望值了，還得看運氣，沒有標準答案。
2、如果天分普通就甭折騰了，海淀和朝陽都是兩極分化很明顯的模式，區別是海淀的牛校更牛，共同點是渣校的成績和普高率都不怎麼樣。倆學區的共同點是對口校都很牛，區別是上地的更牛。
但對於普娃來說，如果到上地不能確定進入牛中，可就必定弱於80了，畢竟80放到海淀也是僅次於小強的。所以考慮好，用搞對象打個比方就是這邊能確定跟薛寶釵結婚，但換到哪邊則是運氣好娶黛玉，運氣不好的話娶襲人，甚至還可能是劉姥姥呢。
3、另外如果是天牛娃，家長目標是清華北大，其他985就算考上也不去的，那就去上地吧，理論上的概率更高。但真得考慮好，因爲如果是天才，那其實在哪邊的結果都差不多，都能得到最頂級的教育資源。不是天才的話也差不多，給了好東西也沒用。
區別是朝陽這邊是單校劃片，確定性的能進80。而到了上地得自己去找信息走點招，否則就是撞大運，一旦失誤就不如80。
4、房價高不高的其實倒沒什麼，因爲白小80學區的溢價率也不低，換到上地無非是再增加一部分而已。相當於賣了奧迪換奔馳，只不過駕乘體驗是否合適的只能自己體會，有撞大運的成分。
5、總之這外人無法建議，只能是家長的選擇。不過真的多說一句，全北京有您這種想法的估計是萬里挑一了，除了天才少年的話一般家庭不敢這麼豪橫。還不能是普通天才，得是達到韋神級別才合適，或者說是奔着北大瘋人院去的，半瘋兒的都有點兒犯不上。
僅供參考。
五
Q:
之前諮詢您的單位集租房沒買，手裡200多個一直拿着，銀行利率實在太低了，所以最近蠢蠢欲動。想買套小房子主要用於出租（因爲老二今年纔在西城讀一年級），估計未來至少12年也不會住，所以主要考慮出租以及未來孩子需要時拿來置換。
因爲18年之前一直生活在石景山，所以石景山看得多一些，但是看了您一些文章，說租售比較高的還是在東邊，但是沒在東邊生活過，不是很瞭解。您能大概給分析一下石景山、勁鬆、馬甸的裕民附近，該在哪裡去踅摸着找房子？
A：
1、是200多萬的總價不貸款了是吧？那基本就是老破小兩居或商品房一居，包括開間。北京的平均租金收益率在2.4%，朝陽的有最高2.8%的，石景山是否有我沒注意，問問中介吧。
2、這仨不好比較，沒什麼意思，說多了的話又囉嗦又不好聽，算了吧。簡單說就是如果不自住，只考慮投資性，那肯定是先北後南，先東後西。但勁鬆其實不太算東，這就不多說了。
3、其他的就不分析了，常規建議是先看裕民。不過這裡單價偏高，300萬以下的估計不好找，儘量避開帶硬傷的吧。具體找房子那就問中介吧，匹配房源是他們的業務。
僅供參考。