北京樓市政策優化有重要信號意義

近日，北京發佈《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。文件明確，符合北京商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房不限套數，即京籍居民家庭、在北京連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

過去，戶籍家庭可在北京購置2套住房，非戶籍居民家庭需滿足兩年社保和個稅繳納年限的條件纔可購1套住房。但現在，在北京五環外，戶籍居民家庭購房不限制套數，非戶籍居民家庭滿足2年社保或個稅繳納的前提下不限制購房套數。因此，北京並未退出外圍限購，而是優化限購政策。或者說，非戶籍居民在北京購房，還需滿足至少2年的社保或個稅繳納條件。

優化五環外限購政策，直接目的就是去化外圍的新建商品住房和二手住房庫存，穩定市場預期和實現樓市企穩。6月份北京新房價格指數環比下跌0.3%、同比下跌4.1%，同月，二手住房價格指數環比下跌1%。庫存方面，截至6月，北京市新房住宅庫存爲981.8萬平方米，同比減少8.2%，去化週期爲15個月。儘管新房庫存消化週期在合理區間，但超過80%分佈在五環外。需要注意的是，二手房掛牌量快速攀升，大約50%房源在五環外;而且，市場出現了業主“競相降價，儘快出貨”的非理性賣房行爲，容易影響整體市場的價格預期。

目前，北京80%的新房、50%的二手房成交集中在五環外區域，對戶籍家庭完全退出五環外限購的限制，滿足條件的非戶籍家庭也退出限購的限制，目的就是激活其中有購置多套住房的潛在需求，比如爲父母養老或照看小孩而產生的購房需求，子女教育陪讀的購房需求，購買第二套住房的改善型需求，以及隨產業、就業單位遷至五環外而產生的職住平衡的需求。

中央城市工作會議提出，着力優化現代化城市體系，提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市羣和都市圈。對北京來說，除了發展京津冀的大都市圈，首要的就是打造中心區和五環外協同合作的都市圈，強化外圍區域組團式、與中心區網絡化的發展。優化限購政策，將釋放出的住房需求疏解至五環外，利好產業發展和就業。

此次北京新政，優化公積金政策是另一個看點。首先，首套房公積金貸款認定標準變寬。在北京市無房，全國範圍有1筆已結清公積金貸款記錄的，此前認定爲二套房，現在則調整爲首套房;其次，第二套住房公積金貸款額度提升，從原來最高60萬增加至100萬元，多子女家庭/綠色建築最高可貸140萬元，第二套房首付比例統一調爲不低於30%，不再區分五環內外。

再次，繳存年限貸款係數變大，從原來的每繳存1年公積金可貸10萬元，提升至15萬元/年。原先貸款100萬元需繳存10年，現在只需繳存6.67年。若借款人申請120萬元貸款，原先需繳存公積金11年零1個月，現降低爲7年零1個月;最後，落實《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，明確支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。

優化公積金政策，目的是降低購房門檻和成本，激活潛在需求。以總價400萬元，公積金貸款100萬元、30年期貸款爲例，由第二套房調整爲首套房後，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元;再比如，借款人滿足適用公積金支持建築綠色發展、支持多子女家庭購房等條件，還能享受貸款額度上浮的優惠，最多上浮40萬元，首套住房最高可貸款160萬元。

可貸額度明顯提高，疊加住房價格明顯回調，公積金貸款覆蓋購房貸款的比例明顯提升。對北京來說，公積金繳存覆蓋範圍廣，貸款使用的羣體規模也比較大，降門檻的效應也非常突出。不管是降低首套房貸款認定標準，還是提高可貸額度，增大貸款係數等，都是爲了盤活沉澱的公積金資金，將這筆低成本的普惠性資金充分利用起來，支持剛需和改善型需求。

此次北京新政具有重要的信號意義，一是對於北京等一線城市而言，不管是考慮到對周邊及全國需求的虹吸可能性，還是夯實住房迴歸居住屬性，即便對非戶籍家庭購房尚不能完全退出限購，多套房購置也需落實消費原則;二是從因城施策到因區施策，從支持改善到支持綠色建築發展和多子女家庭，政策更加精細化、更有針對性，激活樓市的內生動力;三是用好公積金這個住房領域的普惠金融，充分降低住房消費的門檻和成本，激發剛需和換房的消費動力與能力。