北京樓市環比轉增，同比仍弱

地產周速達

二手房成交環比由降轉增，同比連降十週。本週（8月8-14日），15城二手房成交面積190萬平，處於過去四周182-209萬平的偏低位，周環比小幅增長4%。同比來看，本週15城二手房成交下滑4%，已連降十週，降幅擴大3個百分點。8月1-14日，二手房成交同比-3%，仍下滑，略好於7月的-5%，持平於6月，但弱於5月的4%。

分城市層級看，一線城市二手房周成交環比由降轉增，增幅8%。北京環比增長17%，成交面積30萬平，過去四周介於26-32萬平；上海環比增長3%，成交面積35萬平，過去四周介於34-38萬平；深圳環比增長3%，成交面積11萬平，過去四周介於11-13萬平。同比來看，一線城市連降八週後，連續兩週小幅增長，本週增幅4%，其中深圳、上海分別增長9%、6%，而北京與上週持平。

二線城市二手房周成交面積環比連降三週後小幅增長，增幅爲1%。二線城市中，杭州和廈門分別增長13%、11%，成都和蘇州分別增長7%、1%，而南寧、青島分別下滑21%、18%。三線城市二手房成交面積環比連降兩週後小幅增長，增幅爲4%。三線城市中，東莞、佛山分別增長10%、6%，而揚州、江門分別下滑8%、19%。同比來看，二線城市、三線城市均下滑，降幅分別爲8%、12%。

新房成交環比連降兩週，同比也連降十週。本週38城新房成交面積184萬平，過去四周介於185-239萬平，環比下滑1%。同比來看，本週38城新房成交下滑15%，連降十週，降幅擴大3個百分點。8月1-14日，新房成交同比-14%，略好於7月的-17%，但弱於6月的-8%、5月的-10%。

分城市層級看，一線城市環比連降兩週，本週下滑2%。上海環比下滑21%，成交面積15萬平，過去四周介於19-28萬平。廣州環比下滑13%，成交面積12萬平，過去四周介於13-17萬平。深圳環比下滑4%，成交面積3萬平，過去四周介於3-4萬平。而北京環比增長53%，成交面積14萬平，過去四周介於9-17萬平。同比來看，一線城市連降十週，本週下滑34%，降幅較上週收窄2個百分點，其中深圳降幅最大，達57%，北京、上海、廣州同比分別下滑25%、32%、36%。

二線城市環比連降兩週，下滑9%。二線城市中，青島、武漢、成都分別下滑29%、23%、4%，而杭州、蘇州、濟南、增幅介於8%-26%。而三線城市環比增長17%。三線城市中，眉山增幅較大，爲147%，衢州、佛山、溫州增幅介於66%-88%。同比來看，二線新房周成交下滑12%，而三線小幅增長4%。

聚焦北京新政落地首周，市場反應較爲積極，但持續性仍需觀察。北京於2025年8月9日實施樓市限購優化政策，核心爲放開五環外購房套數限制，並允許符合條件的單身人士在五環內新增一套購房資格。政策落地首周（8月8日至14日），市場反應較爲積極，新房成交面積環比大增53%至14萬方，過去四周介於9-17萬方；二手房環比上升17%至30萬方，過去四周介於26-32萬方。不過新房和二手房環比高增，部分受前一週低基數影響，其新房和二手房同比分別下滑25%、0%，仍處低位，政策持續性仍有待觀察。

對比廣州和上海來看，廣州強刺激帶來脈衝式放量但不可持續，上海局部優化影響有限。廣州2024年9月全面取消限購後，新房周均成交從政策前的18萬方快速攀升至10月底的峰值40萬方（23年同期僅爲22萬方），四季度均值維持在31萬方高位（23年同期僅爲24萬方），但進入2025年後成交動能顯著回落，顯示需求集中釋放後動力趨弱。上海於2025年1月30日允許非滬籍居民在5年社保/個稅基礎上外環外限購一套（崇明除外），因覆蓋範圍有限，新政前後四周周均成交分別爲48萬、49萬方，基本持平，市場反應平淡。

北京本輪政策力度介於廣州與上海之間，首周成交放量釋放積極信號。後續關鍵在於熱度能否延續，以及低基數效應消退後，成交量能否企穩於更高中樞。

重點城市觀察 一線城市二手房、新房同比均連跌九周

8月8-14日，一線城市二手房周成交面積環比由降轉增，同比連降八週後，小幅增長兩週，本週環比增長8%，同比增長4%；新房環比連降兩週，同比連跌十週，本週環比下滑2%，同比下滑34%。

二手房方面，廣州無數據，京滬深周成交面積（8月8-14日）環比增長8%，其中，北京、深圳、上海分別增長17%、3%、3%。與去年高點相比，北京、深圳、上海周成交量分別是去年高點的58%、46%、61%。

同比方面，8月8-14日，上海、深圳分別增長6%、9%，北京基本持平。

新房方面，一線城市周成交面積（8月8-14日）環比下滑2%，其中上海、廣州、深圳下滑，降幅分別爲21%、13%、4%，而北京增長53%。與去年高點相比，北上廣深均處低位，是去年高點的34%、24%、29%、14%。

同比方面，8月8-14日北上廣深均下滑，深圳降幅較大，爲57%，北京、上海、廣州分別下滑25%、32%、36%。

杭州本週二手房、新房周成交面積較前一週分別增長13%、增長26%，分別相當於2024年高點的48%、11%。

成都本週二手房、新房周成交面積較前一週分別增長7%、下滑4%，分別相當於2024年高點的52%、39%。

房價觀察 7月京滬深二手房住宅價格指數環比、同比均下滑

國家統計局公佈的房價指數目前更新至2025年7月。

二手房價格環比方面，7月一線城市二手房住宅價格指數持續下滑，降幅爲1.0%，較6月的0.7%有所擴大。北京、廣州、上海、深圳四地環比均下滑，降幅分別爲1.1%、1.0%、0.9%、0.9%。同比方面，7月一線城市二手房住宅價格指數下滑3.4%，降幅擴大0.4個百分點，自2023年6月以來連續26個月下滑。分城市來看，廣州7月同比降幅偏高，爲6.0%，北京、深圳、上海分別下滑2.9%、2.5%和2.2%。

新房方面，7 月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下滑 0.2% ，其中深圳、廣州分別下滑 0.6% 和 0.3% ，北京持平，而上海增長 0.3% 。 同比方面，7 月一線城市下滑 1.1% ，降幅收窄 0.3 個百分點，自 2023 年 12 月以來連續 20 個月下滑，其中廣州、北京、深圳分別下滑 4.6% 、 3.6% 、 2.2% ，而上海增長 6.1%。

附錄 地產政策/新聞回顧

天津購存量房提取住房公積金支付首付款；海南支持盤活存量房地產用地和用房，同時加大財稅、金融支持力度；東莞徵集條件合適的商品房用作保障性住房。

8月13日，天津購存量房提取住房公積金支付首付款，符合條件的繳存人及配偶可一次性申請提取購房合同簽訂當月之前的住房公積金金額支付首付款；直接使用住房公積金賬戶金額支付首付款，填補自籌資金的不足，降低交易成本；辦理該業務後因購買同一套住房申請公積金貸款的，已提取金額納入貸款額度計算範圍。

8月15日，海南支持盤活存量房地產用地和用房，同時加大財稅、金融支持力度；收購存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房；盤活存量商服用地和商辦用房，支持商服用地轉型用於發展鼓勵類產業。支持採用房票方式安置，鼓勵收購商品房用於城中村改造安置房；取消普通住宅和非普通住宅標準，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。

8月11日，東莞徵集條件合適的商品房用作保障性住房，穩步加大保障性住房供應徵集範圍：已建成存量商品房；納入保交房攻堅戰且主體已經封頂、剩餘工程量不大且已明確具體竣工日期的在建未售商品房。

本文源自：券商研報精選