北京城建託底拿地，拉上了住總集團
文/樂居財經 林振興
走馬上任城建發展新董事長後，齊佔峰開始行動了。
8月15日，齊佔峰現身公司六樓會議室，主持董事會第二十二次會議。該次會議審議通過了城建發展與關聯人合作投資房地產項目的議案。
此次，齊佔峰選擇的合作伙伴爲北京金第房地產開發有限責任公司(簡稱“金第地產”），它由住總集團持股90.91%。
住總集團和城建發展是有血緣關係的“親兄弟”。據瞭解，住總集團是城建發展控股股東——城建集團的全資子公司。
此次兩兄弟聯手，要幹一件大事——合作投資北京市內房地產項目。
齊佔峰這一次出手，還是大手筆。該項目整體支付的地價款，及後續開發建設資金總額度，不超過55億元。
對於城建發展而言，55億元確實一個不小的數字。
去年，城建發展由盈轉虧，歸母淨利虧損約-9.51億元；同期，經營現金流淨額同比下降57.5%，至55.75億元。
齊佔峰能想到最佳的方案就是——抱團。而且，不排除城建、住總還會聯合外部企業合作投資該項目。
同時，他還設置了一個條件，項目公司由城建發展控股。其目的很明顯，上位後的齊佔峰，必須打響第一炮，做出點成績給集團看，不辜負集團對他的信任。
畢竟，55歲的齊佔峰是“空降”至城建發展。他畢業於中國礦業大學企業管理專業，曾任北京市首都公路發展集團總會計師，現任北京城建集團黨委常委、總會計師。
六月的最後一天，城建發展前董事長儲昭武卸下身上擔子，即將年滿60歲的他，終於正式退休了。
這比他原定離任的時間早了24天。
緊接着7月1日，比儲昭武小7歲的總經理鄒哲，正式代爲履行城建發展董事長、法定代表人職責。
按理說，二把手鄒哲是董事長的最佳人選。但這次頗爲意外，他卻被齊佔峰“截胡”了。
齊佔峰到位後，便召開了城建發展2025年年中工作會，他直言，“做好過緊日子的準備”。
對於公司下半年工作，他用了十八字——去庫存、強營銷、控成本、穩投資、穩運營、強保障。
01
城建發展和住總要聯手在哪個區域拿地，這是外界最爲關心的。
8月15日，豐臺區嶽各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊（簡稱“嶽各莊地塊”）施工和監理項目發出招標計劃，招標人正是城建發展，後期將由其子公司北京城建興豐房地產開發有限公司（尚未註冊成立）作爲正式招標人。
項目總建築面積約8.98萬㎡，其中地上建面約5.8萬㎡，地下建面約3.18萬㎡。其中，施工投資估算8.3億元，監理投資估算400萬元。
地塊未成交，就先發招標計劃，眼下早已見怪不怪，朝陽三間房、通州運河八子等，都是如此操作。
提前招標，開發商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費用打水漂。
但對於城建發展而言，這個操作卻是活久見。因爲在京城地產圈，它是開發進度上的“控節奏大師”。
但爲何齊佔峰按耐不住，要率先“搶跑”？
因爲嶽各莊地塊，位置確實很香，它位於三環至四環之間，離海淀近，能實現“住在豐臺、學在海淀”。
南側不遠處就是北京十一中堂實驗學校，今年高中部今年將招收首屆學生。
而且，它的地價縫差也很誘人。
嶽各莊地塊起始價29億元，摺合樓面價5萬元/平米。周邊老破小居多，大多爲經適房、公房。
次新二手房紫辰院的掛牌價約8.9萬/平，保利和光逸境都逼近10萬/平。
所以說，這塊地最少會賣到9萬元/平米左右，甚至還有可能衝刺10萬元/平米。
在齊佔峰看來，“要堅持拿地即營銷的理念，以銷售爲龍頭，前置營銷工作，結合客戶定位與產品設計一體化推進，加快產品週轉，加速項目去化。”
02
讓我們再具體看看嶽各莊地塊的具體素質，它規劃建面5.8萬㎡，容積率2.66，限高60米（局部80米）。未來，大概率是高層產品。
項目規劃設計要求，多層居住建築應採用坡屋頂形式。建築設計體現中國特色、古都風韻、時代風貌。
但也有人說，這是一個Buff疊加Bug的地塊。
其一，它不是地鐵盤，軌交出行不友好。距離地鐵10號線六裡橋站步行約2公里，且距離未來規劃的地鐵11號線青塔站約800米。
其二，項目北側就是北京西站車輛段，或許會有噪音。
其三，地塊內配置末端營業網點1處約30平方米，開閉站1處約300平方米。
其四，南面有一座15層高的塔樓，會讓地塊退線較大；加上東面和南面的圍牆屬於靛廠繡園的，改造是個難題；
其五，東面隔着繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，佔地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間未知。這塊地的整體參數，要好於L01地塊。
9月5日，嶽各莊地塊就要名花有主了，大概率就是城建發展“兜底”。
畢竟豐臺現在的新房供應量，人見人怕，很少有開發商會加價入場了。
03
眼下，老盤庫存 新盤庫存，是齊佔峰需要直面的兩座大山。
6月30日，城建國譽燕園二期朗潤取得預售許可證，首批次預證房源爲東區12棟樓，共828套住宅，銷售指導價3.9萬元/㎡。
距離領取預售證，過去了一個半月；且距離拿地，過去了14個月。它還沒有正式開盤。
國譽燕園一期共1788套住宅，銷售指導價3.9萬/㎡，2022年11月取證，目前網籤1115套，去化六成，成交均價3.3萬/㎡，約爲指導價的85折。
二期有“好房子”設計的戶型，對一期產品形成降維打擊。指導價相同的前提下，一期剩餘的將近700套房源該如何去化？
但無論是國譽燕園一期還是二期，最大的問題是，昌平現在新房庫存太太太多了。今年它的供應量，會突破1萬套，堪比豐臺。
豐臺樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價格戰。
過去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽的外溢購買力支撐。但近一年，海淀、朝陽超大規模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。
這種樓市成交結構，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。
另外，城建在通州的國譽頌，偷面積手段花樣百出，送開敞陽臺、設備平臺、飄窗……直接將“前浪們”拍死在沙灘上。
但國譽頌也有一些創新點太前衛，竟然成了“槽點”，讓買房人直言看不懂。不管小戶型還是大戶型，主臥裡統統沒有廁所，甚至一些戶型的上廁所動線還特別長。
目前，國譽頌網籤共計154套，去化率22%。
此外，城建在海淀的香山樾，也要面對海淀西新項目的圍剿，壓力不小。
在最近多個項目調研過程中，齊佔峰也道明瞭去化藥方，“實現快週轉、快回款，提高項目流速，縮短項目週期”“完善重點項目去化方案，拿出針對性、落地性措施”。
齊佔峰是北京城建集團的財務負責人。財務出身的他，也必然會狠抓城建發展的財務。
這家北京老牌國資房企，去年營收規模雖然站上近年最高點，歸母淨利潤卻創下新低。
2024年度報告顯示，城建發展實現營收約254.42億元，同比增長24.94%；歸母淨利虧損約-9.51億元，同比下降270.17%，由盈轉虧。
報告期內，城建發展經營現金流淨額同比下降57.5%，至55.75億元。
另據年報披露，去年城建發展的房地產開發、租賃和物業管理業務，毛利率同比分別下降4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地產開發的毛利率爲14.1%。
齊佔峰肩上的壓力很大，他必須把拿地去化和扭虧爲盈兩手抓。
他也做好了吃苦的準備，跟集團領導喊過狠話，“面對行業下行壓力，必須披荊斬棘、破浪前行”。
相關公司：北京城建sh600266