寶佳全面讓利？專家駁「謠言」落差很大：但若真發生成屋下殺比預售屋兇

房市示意圖／聯合報系資料照

上星期網路上傳出寶佳全臺建案降價 15％～20％ 的消息，有不少朋友詢問我怎麼沒關注到這議題。

事情是這樣的，因爲網路傳言與我們在第一線接收到的資訊有落差，這個落差還不只是一丁點，而是很大的一大點，所以並未立即發表看法。

目前從多個縣市新建案第一線消息來看，寶佳旗下建案未出現網傳全臺大降價的情況，但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真而已。

衆所周知的，寶佳不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商；所謂「市場派」，在定價策略上會隨着景氣起伏作彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。

我們觀察寶佳過去以來的價格策略，若出現降價，通常是「循序漸進」式降價，而其降價模式，往往在以下幾種環境下進行價格調整。

1.建案銷售停滯，區域供過於求：

寶佳推案數量多、推案量大，倘若在同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，他們會意識到並非個案銷售不佳，而是整個區域供需出狀況，而且通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

比方說，大約在 2014～2015 年間，寶佳在青埔特區有大量推案，當時青埔最高成交單價已見到 4 字頭，平均成交單價約在 3 字頭。

然而，寶佳可能察覺到市況不對勁，於是在青埔重要交通路口的預售案廣告看板，率先打出「一坪 26 萬元」破盤價，降幅超過 15％。

雖然寶佳快速降價，但降價後銷況依舊不佳，之後價格一路下挫，最低還出現 1 字頭流血價。

當然，現在回頭去看簡直夭壽便宜。這也讓購屋族瞭解一件事，「趁建商病要他命」，建商大降價時就是撿便宜好時機，錯過了就會搥心肝。

2.餘屋案出清：

寶佳被視爲「市場派」建商的另一個因素，是他們向來不留餘屋、或者餘屋存量極低。（餘屋指的是成屋後未賣出的房屋，並非指預售屋）

當寶佳啓動價格戰時，殺最兇的並非預售屋案，而是即將交屋，以及已經交屋的成屋案餘屋，這類產品在景氣極差時會出現「骨折價」。

例如 2016～2017 年，八德擴大重劃區當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格由 2 字頭下滑至 1 字頭，寶佳的成屋餘屋單價狂砍至 14 萬，降幅達到 30％。

因此，如果購屋族非得要超甜價纔買，或許可以等待寶佳成屋案出清價那一刻來臨。事後回頭去看，買家個個是贏家。

3.個案調整：

目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。

近期臺南大華建設個案退款降價，正屬於此類。

寶佳是屬於那種願意聽取代銷意見，保持銷售與定價彈性的業主。

倘若在推案量多的區域，每個案子都賣不好，那很大可能是市場出問題；若是在推案量較少的區域，又遇到銷售情況不佳，若檢討後歸咎原因是出在定價過高，寶佳大多願意調整降價，讓代銷有更大空間，而非炒代銷魷魚。

4.景氣全面反轉：

如果這波房市景氣如同 2014 下半年至 2017 年底的全面反轉，那麼寶佳會毫不猶豫在全臺祭出大降價。

「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金週轉率。

然而，去年第四季以來至今，全臺房市仍未全面反轉，反而如同我們先前所預估般呈現「七都走勢分歧」，比如說寶佳大本營桃園市，或者是新北市等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。

雖然多數建案價格沒調降，但購屋族不必氣餒，因爲「房價是談出來而非等出來的」，現在只要有誠意出價、願意買願意談，我相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。

總結以上，關於寶佳全臺大降價的真僞，其實我們在網路上打嘴炮、打筆仗都沒用，自己有空時多去看看幾個案場、詢問價格之後，真相不辯自明。

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現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長