7月上海二手房“量穩價跌” 業內：市場韌性仍足

上海二手房市場“量穩價跌”。

上海中原地產數據顯示，7月上海二手住宅成交1.69萬套；7月二手房價格指數環比下跌1.82%，已經連續3個月下跌。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對《每日經濟新聞》記者表示：“今年7月的成交量表現其實比2023年同期更好，2024年則是因爲新政刺激了交易增長。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈現穩中有升態勢，但價格下行趨勢並沒有真正止住。”

以價換量仍然是常態

從中原地產統計情況來看，掛牌增量呈現下降走勢，淡季壓力比較明顯。盧文曦認爲，7月成交絕對量並沒有跌破1.5萬套，說明市場韌性還是相當足的。

“上海鏈家7月帶看量環比持平。”上海鏈家研究院負責人李根書面分析指出，“市場需求呈現明顯的剛需主導特徵，即300萬元以下房源成交佔比持續攀升，以首次購房者及年輕家庭爲主要驅動力，他們對總價敏感度高，更傾向於選擇近郊性價比房源。改善客戶羣體多元化趨勢雖有顯現（高總價房源成交佔比微升），但整體尚未形成規模效應，主要原因可能是新房市場高端項目持續熱銷、新房品質升級，分流了置換市場需求。”

基於成交量和成交結構的基本情況，各方人士認爲，以價換量仍然是常態。

58安居客研究院數據顯示，7月上海只有5個區二手房掛牌價上漲，長寧區上漲3.4%，松江區上漲2%，而黃浦區、青浦區微漲0.4%，閔行區漲幅爲0.3%。

與此同時，靜安、虹口、徐匯、楊浦等市中心區域二手房掛牌價格都呈現不同程度下降。在這個過程中，區域間的分化、區域內的分化、產品之間的分化仍在加劇。

盧文曦說：“現在（部分二手房）的價格更接近2016年。這其中有些結構性差異，比如地段差、房齡久的老公房還在不斷築底，什麼時候能夠真正回升，還是要看市場成交量和政策支持，次新商品房、優質地段商品房則相對抗跌。”

“二手房價降幅明顯收窄”

“目前整體房價確實算2015年以來最低的了。”每經記者以賣房人身份諮詢虹口區涼城板塊的“老破小”房源價格，鏈家中介人員張廣（化名）通過企業微信這樣回覆。

每經記者查詢發現，市區內環內部分次新小區價格相對抗跌，如中遠兩灣城2房2廳戶型，近期成交單價在75000元~86000元/平方米。

這一價格與高峰時期（2022年8月單價約10萬元/平方米）相比回落幅度較大，但與2024年末相比，還有一定漲幅，且均價仍然高於2019年同期。

盧文曦說：“中遠兩灣城是內環內次新房，品質比較高，但開發週期長，密度也較大，因此小區內部品質和價格也有分化，最後開發的四期品質更好，一期、二期相對較弱。現在買房人越來越務實，一部分人想把老公房置換成次新房或者新房，市中心很多老房子畢竟面積小、停車難、舒適度不夠，如果面積一大，總價又高了。因此，預算有限的情況下，會有人選擇犧牲地段，改善面積。”

上文提到的虹口區涼城板塊廣苑小區，建於1993年前後，7月掛牌均價約44237元/平方米，與3年前64600元/平方米的掛牌均價相比下跌超過30%，6月成交單價甚至已來到34406元/平方米。

“按照現在的掛牌價，大多數房源都能再砍一點價。”張廣說，“具體還是要看房子情況和房東心態。”

盧文曦則透露，最近，二手房價格降幅明顯收窄。