7月全國房地產回暖，新建住宅價格持續上漲，融資創高。

中指研究院監測顯示，7月單月，房地產行業債券融資總額爲713.9億元，同比增長90.3%。其中，信用債融資規模456.5億元，同比大幅增長104.8%，佔比64%。7月債券融資平均利率爲2.54%，債券融資平均利率同環比均下降。同時，7月份，全國百城新建住宅均價爲16877元/平方米，環比上漲0.18%，同比上漲2.64%；百城二手住宅均價爲13585元/平方米，環比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

“冰火兩重天、毒龍金剛轉”！房地產未來總的特點就是這句話，簡單解釋下，冰火說的是新房漲價，核心地區大漲價，二手房降價，邊緣地區大降價！毒龍是說爲穩定房地產，後續預計進一步放寬融資，在土儲、債券、保交付專項資金上繼續發力，並持續降低槓桿成本！金剛鑽就是爲保持債務的可持續，後續預計會有可能對一定時期的二手房收房產稅，對新房給補貼！當然，這只是我個人的預測而已，未來還是要看宏觀政策的一攬子調節工具！

我簡單和大家說下分析吧：

百城新建住宅均價環比上漲 0.18%，但分化顯著，簡單而言，區域豪宅當道拉昇平均數據，全國一線核心城市拉昇平均數據！

比如，一線城市高端項目（如上海中海・雲邸玖章、廣州保利天奕）均價超 10 萬元 /㎡，拉動一線城市新房價格環比上漲 0.36%；而三四線城市新房價格環比下跌 0.19%，連雲港、阜陽等城市跌幅超 0.5%。這種特點，在二手房市場例最爲明顯，呈現全面承壓特徵，典型的先看前，不管後，百城均價環比下跌 0.77%，淮安、鹽城等城市跌幅超 1.5%，反映出存量房 “以價換量” 的持續性壓力。

而債券融資同比激增 90.3% 至 713.9 億元，信用債佔比 64% 且利率降至 2.54%，顯示金融機構對房企信用認可度提升，簡單而言，金融機構資產荒，放眼看去，又有抵押、又有政策、又不在乎利率的還是隻有房地產！

當然，這一現象也與房企債務重組進展密切相關：融創、旭輝等頭部房企境外債重組完成，境內債通過削債方案緩解流動性壓力，帶動民營房企融資規模同比增長 104.8%。此外，ABS 融資佔比提升至 61.3%，越秀商業物業 ABS 等創新產品盤活存量資產，拓寬融資渠道，物業正成爲地產的提款機，在當下物業包乾制模式下，此舉恐直接帶來居民社區服務品質的下降（物業沒錢了）。

最後，就是供需結構深度調整，高端改善型需求主導新房市場，120㎡以上戶型成交佔比升至 30%，北京、上海等城市高端項目去化率超 80%。與之相對，二手房掛牌量升至 198.2 萬套，去化週期延長至 16.8 個月，剛需房源議價空間普遍擴大 5%-10%。現房銷售佔比提升至 35.6%，反映購房者對期房交付風險的規避心理。

中央城市工作會議提出 “好城市 + 好房子” 戰略，推動優質地塊供應向核心城市傾斜。深圳將公積金貸款額度提升至 231 萬元，杭州餘杭區發放 5 萬元購房補貼，都是這一政策的反應，其直接刺激了改善型需求釋放，而專項債收儲閒置土地 2900 萬平方米，貨幣化安置比例提升至 40%，也形成約 1.2 萬億元購房需求。

此外，房企融資 “白名單” 擴圍至 1500 萬套在建項目，帶動開發貸餘額同比增長 12%。民營房企信用債發行規模創年內新高，新城控股、濱江集團等企業通過 “高溢價拿地 + 債券融資” 組合拳重塑市場信心，融資成本下降使房企利息支出減少約 15%，現金流壓力邊際緩解。

再次背景下，核心城市高端市場呈現 “量價齊升”：上海上半年 25 個高端項目開盤即罄，融創上海壹號院以 18.9 萬元 /㎡單價刷新紀錄。同時，房企通過產品升級（如綠色建築、智能家居）實現了服務溢價，杭州招商蛇口杭序府等項目溢價率超 15%。這種 “品質替代” 策略在分化市場中形成差異化競爭力。

三、復甦基礎的脆弱與風險

當下，我國三四線城市庫存去化週期達 22 個月，較核心城市高 10 個月，部分城市出現 “新房降價 - 二手房拋售” 的負向循環。

並且土地市場冷熱不均：TOP20 城市宅地出讓金佔比 66%，而三四線城市流拍率升至 35%。這種分化可能導致資源進一步向核心城市集中，加劇中小房企生存壓力，並呈現出典型的"日本房地產特徵“！

而融資可持續性也存疑，因爲其7 月債券融資中 60% 用於償還到期債務，新增投資佔比不足 30%。部分房企通過 “借新還舊” 維持流動性，但銷售回款率僅 58%，低於 2021 年的 75%。若下半年銷售不及預期（惠譽預測全年銷售面積降 5%），可能引發新的債務風險。

同時，美國 8 月實施的 “對等關稅”，預計使出口企業利潤可能下降 3%-5%，這會間接抑制居民購房能力。同時，當下的政策邊際效應呈現遞減，上半年大發力後，已出臺的 420 餘項地方優化措施中，約 30% 效果未達預期，如部分城市購房補貼申領率不足 20%。此外，二手房價格持續下跌削弱居民財富效應，可能進一步抑制改善型需求釋放。

不過，核心城市在政策支持下，下半年新房銷售或保持 5%-8% 的溫和增長，但三四線城市降幅可能擴大至 10%。房地產債券融資規模預計維持每月 600 億 - 800 億元！

總體而言，房地產已經從“房子是住的，不是炒的”漸漸轉變爲“房子是住的，所以要住更好的”！當然，這是對有能力的人說的！

汪文灝Roy