4步走完整塊基地　永和最小重建案見「地主神操作」

記者項瀚／臺北報導

直擊永和最小規模的重建案，基地僅17.2坪，記者跨4步就把整個基地面寬走完了。建築師專家據建照資訊推估，該案不會規劃爲電梯套房案，而是5層透天式建案，房價行情可達4000萬元，且營建成本估計僅約1800萬元，地主當初不與隔壁一起重建是明智的。

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▲直擊永和最小規模的重建案，基地僅17.2坪，記者跨4步就把整個基地面寬走完了。（圖／記者項瀚攝）

永和地狹人稠、房價水準較高，加上老舊建物多，出現不少小基地重建案，而觀察史上規模最小的危老案，基地僅17.2坪，在2022年6月通過危老覈准，開工日期則在去年6月。

記者實地走訪，原本的1棟舊透天已拆除，工地架起圍籬、貼上綠牌，但目前尚未進行開挖施工。該基地位於雙和街非常狹小的巷子內，基地景象也相當突兀，寬度非常窄，以記者172公分身高實測，4步路就走完整塊基地。

爲何該案在去年6月開工，至今都沒開動作？建築師劉獻文分析：「可能是地主還在猶豫是否現在開發，或與營造廠還有一些溝通事項，但據《建築法》與地方政府對建照展延的規範，該案還沒有廢照危機。」

▲該基地位於雙園街64巷，非常狹小。（圖／記者項瀚攝）

基地僅17坪，到底要怎麼規劃？據建照資料，該案規劃地下0層、地上5層建物，爲1層1戶設計。劉獻文分析：「該案劃分層套房銷售的效益太差，且該案看似無電梯設計，推算每戶室內實坪約6坪，2樓以上則有2.3坪陽臺，大概率就是整棟使用。」

劉獻文認爲：「雖然每戶6坪感覺很小，但以透天案的思維來看，整棟實坪達30多坪，單層面積也算夠，2樓若規劃餐廳，3~5樓規劃房間，頗爲舒適。」

劉獻文指出：「以永和房價估算，重建後這棟行情可達4000萬元，另一方面雖然小基地營建成本高昂，但就算以每坪40萬元計算，總營造費用也僅約1800萬元。」他說：「用1800萬元蓋一棟4000萬元的新屋出來，划算，但說坦白的該地主現在也沒有其他選擇了。」

劉獻文說明：「該基地另一側爲中古華廈，整合困難；另一側爲重建後的4年成屋，爲基地36坪的套房社區，當初若一起併入，基地也只有50多坪，同樣只能規劃小坪數套房，如今獨立興建更舒適的獨棟案，可能好過一同重建。」

▲永和最小基地重建案小檔案。（表／記者項瀚制）

不過，大家房屋永和永安捷運加盟店東林明賜提到：「若該地主重建是以自用爲考量，選擇獨自開發其來有自，但若是希望銷售換現金，不見得自己蓋比較有效益。」

林明賜分析：「該案獨自興建5層建案，以每坪80萬元計算，加上土地價值，整棟確實有4000萬元價值，但在狹小巷內的地段，客戶對中高總價產品的需求有限，恐怕銷售不易。」

林明賜指出：「反觀隔壁的套房建案『福林LOFT』，雖然是個超級小案子，有不少抗性，但爲低總價產品，還是賣得不錯，據實登資訊2022年很快完銷了，當時每坪成交均價還賣到了79萬元。」

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