4.78億起拍！破產重整！裡水著名爛尾盤會有救嗎？涉上千套房產
此前暴雷的中企綠色總部，終究還是迎來了開發商破產、被法院拍賣的消息！
日前，樂居從阿里資產平臺獲悉，廣東廣佛現代產業服務園開發建設有限公司重整投資權益上架法拍，以4.78億起拍，擬於8月16日開拍。
從阿里平臺獲悉，本次拍賣標的物爲廣東廣佛現代產業服務園開發建設有限公司重整投資權益，位於南海區裡水鎮東部工業園區中金路1號中企綠色總部。
買受人權利如下：
（1）“中企綠色總部中心”項目1075套工業用房【建築面積144,426.83㎡】、480個車位、261套特殊房產合同權益【建築面積33,393.06㎡】，未建設國有土地使用權【土地面積約75畝】、集體土地租賃權益及地上建築物【土地面積約59.7畝，無證建築面積3,215.67㎡】；
（2）1輛汽車；
（3）69筆賬面應收債權。
除上述財產外的其他財產都不屬於廣佛產業園公司重整投資權益的權利範圍，該部分財產將由管理人依法追收或處置，依法分配給全體債權人。
而買受人須承擔的義務足足有10大項，包括執行重整計劃、完成續建及竣工驗收手續，交付57套房產，繼續履行或解除261套特殊房產合同；承擔相關風險、自行承擔一切稅、費；自行處理股權解凍、承擔股權過戶等風險；自行處理新產生的訴訟及仲裁案件等等。
買受人的義務（上下滑動查看）
1.執行重整計劃
（1）佛山市南海區人民法院已裁定批准廣佛產業園公司重整計劃，重整計劃對買受人具有法律約束力。其依重整計劃支付重整投資款及承擔相關義務及風險。
（2）若買受人未依競買公告按時支付重整投資款、悔拍，且重新拍賣成交價低於原成交價的，管理人有權沒收拍賣保證金，買受人應對廣佛產業園公司前述成交價差額部分的損失予以賠償。
（3）若因買受人違約導致重整計劃不能執行、廣佛產業園公司宣告破產，且廣佛產業園公司財產變賣價款低於重整投資權益原成交價的，買受人應對原重整投資權益成交價及財產變賣價款差額部分的損失予以賠償。
2.完成續建及竣工驗收手續，交付57套房產，繼續履行或解除261套特殊房產合同，承擔相關風險
（1）項目A區1-8棟（一期）已竣工驗收、投入使用。關於屬購買人所有的9套房產，南海區法院裁定批准重整計劃且買受人付清全部重整投資款後，買受人應在60日內協助相關購買人辦理產權登記證，並承擔相關辦證費用。
（2）項目B區（二期）僅完成主體結構工程及部分幕牆工程，消防、電氣、給排水工程均未完成，尚未竣工驗收。南海區法院裁定批准重整計劃且買受人付清全部重整投資款後，買受人需在一年內將項目續建至達到具備竣工驗收的要求，向政府部門申報竣工驗收，並在竣工驗收通過後提交齊全的工程竣工驗收備案文件。關於屬購買人所有的35套房產，買受人應在竣工驗收備案、符合交付條件後60日內按相關購房合同約定向購買人交付，買受人應在符合辦理產權登記證的條件後60日內協助購房人辦理產權登記。
（3）項目A區9-10棟（三期）主體結構未封頂，地下室主體部分未完成。南海區法院裁定批准重整計劃且買受人付清全部重整投資款後，買受人需在三年內將項目續建至達到具備竣工驗收的要求，向政府部門申報竣工驗收，並在竣工驗收通過後提交齊全的工程竣工驗收備案文件。關於屬購買人所有的13套房產，買受人應在竣工驗收備案、符合交付條件後60日內按相關購房合同約定向購買人交付，買受人應在符合辦理產權登記證的條件後60日內協助購房人辦理產權登記。
（4）若因買受人原因逾期交付上述57套房產的，買受人應自逾期未申報竣工驗收及提交齊全的工程竣工驗收備案文件期限之日，或符合條件後逾期未交付、未辦理產權登記證之日起按相關購房合同約定向57套房產的購買人承擔逾期交付違約責任。
（5）關於已簽訂購房合同且已網籤備案的84套房產、已認購但未簽訂購房合同或已簽訂購房合同但未備案的145套房產，管理人依法認定屬於廣佛產業園公司財產，買受人自行承擔如下相關風險：
①買受人自行處理權屬相關爭議及訴訟等糾紛，自行承擔相關風險；
②因認定或提存購房款債權或債權性質超過管理人提存金額的，買受人自行承擔相關風險。
（6）關於261套特殊房產，由買受人享有及承擔合同項下一切權利及義務。買受人自行處理合同履行或解除等相關問題，包括但不限於收取未付購房款、交付房產、返還購房款、賠償損失等，承擔由此產生的一切風險及糾紛。
3.承擔相關風險
（1）買受人依重整計劃以廣佛產業園公司名義持有項目1075套工業用房、480個車位、261套特殊房產合同權益、未建設國有土地使用權、集體土地租賃權益及地上建築物、1輛汽車、69筆賬面應收債權【詳見《房地產估價報告》、《資產評估報告書》、《審計報告》】。具體以現狀爲準。
（2）項目C區（一期配套）6棟建築物未辦理產權登記手續，水池、配電室、門衛室等配套設施未報建。《房地產估價報告》中依據的建築面積數據等主要來源於《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《工程質量竣工驗收記錄》。若具體面積與《房地產估價報告》存在出入，具體以現場現狀爲準。
（3）項目已停工多年，廣佛產業園公司進入破產程序後管理人並未接管到全部工程材料。因此，買受人需自行覈實項目取得土地、立項、規劃、設計、報建、施工、預售等情況，承擔相應一切風險及費用。
（4）對項目復工所需材料、流程、費用等，買受人需自行與規劃、住建、消防、稅務等部門及廣佛產業園公司此前委託的勘察、設計、施工、監理等參建單位溝通，確定復工手續、流程，自行決定是否沿用此前的參建單位，辦理復工、新舊參建單位交接等事宜，承擔相應一切風險及費用。
2010年6月28日、2012年11月2日，廣佛產業園公司與佛山市國土資源和城鄉規劃局等簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》《佛山市南海區都市型產業載體用地開發協議》約定：項目兩宗國有土地、一宗集體土地屬都市型產業載體用地，必須按照《佛山市南海區都市型產業載體用地開發協議》、《佛山市南海區都市型產業載體規劃建設管理辦法》（南府〔2010〕301號）及《關於加強非住宅用地管理的意見》（南府〔2010〕302號）進行開發建設和利用；租賃方式取得的集體土地建設的建築物、構築物及其附屬設施不得分割登記、分拆出售，只能出租給進駐的合法市場主體；需按約定開工、竣工驗收、實現投資強度、建築容積率符合規劃條件標準等。
買受人自行承擔項目開工、竣工驗收期限要求、銷售及出租等限制的一切風險及不利後果。
（5）項目B區2、4、9、10棟256套（建築面積：39,398.08㎡）及A區9-10棟673套預售房產（建築面積：60,992.29㎡）的《廣東省佛山市南海區商品房預售許可證》均已失效。買受人需自行重新辦理相關預（銷）售許可手續。
（6）因項目B區（二期）、A區9-10棟（三期）至今未竣工驗收，B區（四期）暫未開發建設，廣佛產業園公司可能需承擔相關的違約責任。相關責任及風險及不利後果由買受人自行承擔。
（7）2023年7月26日，經第一次債權人會議審議通過，管理人代表廣佛產業園公司與佛山市南海區裡水園區建設投資有限公司簽訂《補充協議（二）》約定：雙方同意繼續履行《土地使用權租賃合同》及《補充協議》、《基礎設施建設維護費協議書》等。買受人需自行承擔合同履行相關權利義務及風險。
（8）關於17套被第三方佔用經營的房產，其中5套管理人已收回，買受人需自行處理剩餘12套房產騰退或租賃事宜（包括解除或繼續履行相關合同、處理佔用人退場事宜等），並承擔一切風險（買受人付清成交款前的11筆應收佔用費等由管理人追收及收取，買受人及重整成功後的廣佛產業園公司應依法配合；付清成交款之後的佔用費或租金由買受人及重整成功後的廣佛產業園公司收取）。
（9）廣佛產業園公司名下不動產涉及抵押及法院查封。買受人付清成交價款後，管理人協助申請解押、解封。買受人自行承擔逾期辦理等相關風險。
（10）根據廣佛產業園公司與佛山市信君物業管理服務有限公司簽訂的《“中企綠色總部”項目前期物業管理服務委託合同》約定，依生效的（2023）粵0605民初7774號、（2024）粵06民終9677號民事判決，廣佛產業園公司需按5.60元/㎡·月的標準向該公司支付項目一期、C區空置物業的物業管理費。2024年4月30日，債權人會議表決同意解除《“中企綠色總部”項目前期物業管理服務委託合同》。其對此提出異議，南海區法院正在審查。管理人將提存2022年12月30日之後的空置物業管理費，並根據南海區法院異議處理結果及該公司佔用費案生效法律文書依法處理。
買受人付清成交款之後，需自行承擔項目一期、C區空置物業的物業管理費。
4.自行承擔一切稅、費
（1）買受人應自行承擔投資廣佛產業園公司產生的一切稅、費、滯納金，自行承擔廣佛產業園公司欠付、應付的一切稅、費、滯納金。
（2）廣佛產業園公司因銷售經營等行爲產生的相關稅、費（如土地增值稅、增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、附加稅等），由買受人依法承擔。
5.自行處理股權解凍、承擔股權過戶等風險
經調查瞭解，廣州市中級人民法院因(2022)粵01執保251號案,凍結廣佛產業園公司100%股權，凍結期限自2025年4月21日至2028年4月20日。管理人正在溝通協調該案申請人及法院解除對該股權的凍結措施，目前尚未解凍。買受人自行處理股權解凍相關手續及風險，管理人予以協助。
買受人付清成交價款後，依法享有廣佛產業園公司重整投資權益。出資人應當無條件配合將廣佛產業園公司100%股權過戶給買受人。買受人自行承擔辦理股權過戶相關風險。
6.依法承擔相關債務責任
《企業破產法》第九十二條第二款規定：“債權人未依照本法規定申報債權的，在重整計劃執行期間不得行使權利；在重整計劃執行完畢後，可以按照重整計劃規定的同類債權的清償條件行使權利。”
據此，債權人未依照《企業破產法》規定申報債權的，在重整計劃執行期間不得行使權利；在重整計劃執行完畢後，可以按照重整計劃規定的同類債權清償條件行使權利，相應法律責任由買受人依法承擔。
關於重整計劃按普通債權確認/提存的債權，日後經生效法律文書認定爲優先債權需補充支付債權受償款等風險，由買受人依法承擔。
7.自行處理新產生的訴訟及仲裁案件
重整投資權益拍賣成交後，廣佛產業園公司新產生的訴訟及仲裁案件，由買受人自行處理，並承擔相應後果。
8.關於管理人追收或處置廣佛產業園公司重整投資權益的權利範圍外的財產，買受人及重整成功後的廣佛產業園公司應依法無條件予以協助配合。
9.若因廣佛產業園公司財務資料、工商年檢、納稅申報等問題導致的後續工商、稅務、經營等風險的，由買受人自行承擔。
10.淘寶網阿里拍賣破產強清平臺收取的軟件服務費等由買受人自行承擔。具體收費說明、收費條件、收費標準、繳費方式、繳費期限等，詳見淘寶網阿里拍賣破產強清平臺發佈的“破產資產處置收費規則”。
上下滑動買受人義務
簡單來說，該項目涉及上千套房產，資產多、債務多且繁雜。
根據法拍資料，項目分多期開發，一期爲A區1-8棟企業獨棟；二期爲B區已開發的商墅；三期爲A區9-10棟兩棟公寓；四期爲B區未開發部分。
這裡面，共涉57套房產未交付，須由買受人完成辦證交付手續，並承擔逾期交付違約責任。
其中，A區1-8棟已竣工驗收，投入使用；涉及9套房產未辦證。
A區企業獨棟+兩棟公寓
B區商墅僅完成主體結構工程及部分幕牆工程，尚未竣工驗收；涉及35套房產未辦證。
B區商墅
A區9-10棟爲三期，即兩棟20層高的公寓，主體結構未封頂，地下室主體部分未完成；涉及13套房產未辦證。
A區兩棟公寓
此外，還有261套特殊房產，由買受人繼續履行或解除，承擔相關風險。（注：這裡未進一步說明261套特殊房產到底是什麼？）
除了上述261套房產外，本標的物還有1075套工業用房、480個車位等權益。
其中提及，項目B區2、4、9、10棟256套（建築面積：39,398.08㎡）及A區9-10棟673套預售房產（建築面積：60,992.29㎡）的《廣東省佛山市南海區商品房預售許可證》均已失效。買受人需自行重新辦理相關預（銷）售許可手續。
B區商墅
從佛山房產信息網可見，A區9-10棟、B區2、4、9、10棟部分房產已簽約備案，未售部分爲限售狀態。
此外，拍賣提示，因項目B區（二期）、A區9-10棟（三期）至今未竣工驗收，B區（四期）暫未開發建設，廣佛產業園公司可能需承擔相關的違約責任。
資料顯示，該項目爲兩宗國有土地，一宗集體產業用地，分別於2010年、2012年簽約，產權50年，即於2010年啓動至今已過去了15年，剩餘產權年限不到35年。
翻查歷史資料獲悉，中企綠色總部項目佔地約50萬㎡，總建面超80萬㎡，分多期建設，由公寓、商墅、寫字樓、商業街、酒店等組成，曾號稱總投資超30億元。
項目實景圖（歷史資料）項目位於裡水東部工業園區，與廣州僅一河之隔，與在建的裡水有軌電車五一大道站僅約400米距離，地處廣佛橋頭堡。
項目宣傳名曾定爲中企時尚商都，以打造廣佛交界多動能商務集羣、瞄準廣佛高端產業爲定位，主打墅式商務辦公、低密度、花園式辦公產品。
項目效果圖（歷史資料）
但項目開發不到五年就開始暴雷了。
從2015年之後，廣佛現代產業服務園公司債務糾紛陸續爆發，項目停工，A區主體項目、B區商墅進入爛尾狀態，數百名購房業務無法按期收樓。
時至今日，不少業主買入近十年的房子收不回來，可謂血本無歸。
項目實景圖（歷史資料）據公開資料，廣佛現代產業服務園公司曾於2020年申請破產重整，不過未獲法院裁定。
項目實景圖（歷史資料）
如今，廣佛現代產業服務園公司正式迎來破產重整，若本次法拍能有下家接盤，那項目涉及諸多債務問題及業主利益問題或有望得以解決。
但盤子這麼大，中企綠色總部能否迎來屬於它的白衣騎士？業主們能否等來新的希望？
你怎麼看？
（注：本文法拍信息源自阿里資產平臺，具體標的物信息以實際資產爲準）