2025年上半年北京房地產市場動態：辦公樓求穩，零售市煥新

2025 年上半年，北京房地產市場在宏觀經濟與政策作用下呈現出了新的變化。

據《仲量聯行2025年上半年北京房地產市場回顧》顯示，北京全市地區生產總值保持較快增長，宏觀政策協同發力推動市場需求潛力逐步釋放。

“在辦公樓市場，科技企業租賃表現相對突出，整合與擴張等租賃行爲帶動市場流動性提升。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“北京商業地產市場正在經歷螺旋式下降的緩衝期，整體租金表現仍面臨較大挑戰，但流動性的改善對於提振市場信心及夯實修復基礎將起到重要作用。”

在甲級辦公樓方面，2025年第二季度，全市整體帶看量與年初相比有所回落。在當前市場新租需求疲弱的環境下，業主積極挽留樓內優質客戶。目前業主爲租戶續租提供了更爲靈活的租金折扣及免租期，部分業主還通過在續約合同中附加免費車位等條款以吸引租戶原址續租。

而2025年二季度，科技企業租賃表現相對突出，主要體現爲互聯網大廠在中關村區域的整合與擴張行爲。此外，中小型內資律所持續作爲城市東部泛CBD區域穩定的租賃需求來源，但租賃勢頭較先前有所放緩。

從數據來看，全市空置率已經處於維穩的態勢。據悉，來自互聯網大廠的擴張需求貢獻了二季度淨吸納量的70%，除此之外的市場增量需求較爲有限。2025年二季度，整體甲級辦公樓市場空置率環比下降0.4個百分點至12.0%，這主要得益於中關村及麗澤的大面積租賃成交。值得注意的是，全市非續租成交大部分源於項目之間搬遷，對整體空置面積的去化影響甚微。

同時，甲級辦公樓平均租金降幅也在收窄。全市租金延續了前幾個季度的下行趨勢，環比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區域租金持續大幅下行的環境中，中關村租賃市場受科技行業租戶支撐，部分高入駐率項目租金已基本止跌。

“對於2025年的租金走勢，我們維持年度降幅14.8%的預測。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“由於預計整體租金將在年內持續下探，這一低租金階段有望吸引租戶以合理成本搬遷至更優質的辦公空間。隨着續租條款更爲靈活，業主之間對搬遷租戶的競爭激烈程度預計加劇。”

值得一提的是，投資於情緒價值並尋求消費者真正需求的新品牌正在爲零售市場注入新活力。在上半年奢侈品市場整體增長放緩的大環境下，超級轉轉帶來3000平方米的二奢倉儲式購物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多個時尚品牌跨界咖啡領域，老鋪黃金成爲年輕人新寵，騎行品牌通過社羣粘性帶來高客流和激發強消費意願，以及盲盒類潮玩品牌持續引發市場熱潮，這些都在引領消費領域的新銳趨勢。

仲量聯行華北區研究部董事陳晨表示，在大環境的影響下，商場招商存在一定壓力，但像泡泡瑪特、老鋪黃金等品牌在市場中仍較爲活躍。這類品牌的重點在於滿足年輕人的情緒需求。以泡泡瑪特爲例，雖然其在北京的布點可能已趨於飽和，不太會新增門店，但店鋪的客流量和營業額每年都在增長，可見其發展趨勢較好。而隨着年輕人情緒需求的變化，可能會有新的品牌涌現，進而帶動新店數量的增加。