2024年上海大宗交易總額約136億元 “情緒價值”帶動商業體消費

本報記者 石英婧 上海報道

近日，第一太平戴維斯成功舉辦2025年房地產市場展望活動。第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可、中國區住宅銷售部負責人唐華，以及中國區投資及資本市場部、產業及物流地產服務部負責人羅瑾發表演講，並與業內資深媒體人共同探討中國房地產市場的未來發展趨勢。

第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可解讀中國房地產市場的整體趨勢，他表示：“在全球經濟深度變革與國內結構性調整的大背景下，中國房地產市場正迎來突破機遇。辦公領域正通過靈活租賃和高效利用不斷提升競爭力；消費市場聚焦購物體驗與物有所值，逐步實現商業模式的精細升級；物流領域則以去同質化策略優化資源配置，化解供應壓力。第一太平戴維斯將持續爲從業者和投資者提供前瞻性的房地產市場洞察，聚焦創新與協同發展，積極應對結構性挑戰。”

值得關注的是，對於商業消費領域，“情緒價值”逐漸成爲風向標。時下消費者越發重視購物過程帶來的情緒價值和商品的物有所值，在質量上精挑細選的同時減少不必要的升級消費。

滬大宗交易內資買家佔比整體超過70%

2024年，上海大宗交易市場整體呈現由內資主導的成交格局，內資買家佔比整體超過70%。成交主要集中在辦公樓、商業、物流等收益穩定型資產。相比之下，外資買家則更傾向於投資長租公寓、產業園區等具有增值潛力的資產類別。在此背景下，困境資產的交易活躍，2024年交易總額約爲136億元，占上海整體市場成交總額的17%。

第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部、產業及物流地產服務部負責人羅瑾指出：“由於基金到期且無法延續，多個外資房地產基金開始折價出售此前收購的商辦資產，目前市場上已有若干外資基金折價項目完成交易。預計到2025年，隨着市場調整的深入，還將有部分折價項目陸續達成交易。”

羅瑾還強調，隨着商業地產資本化率的持續上行，超跌資產的投資價值逐漸顯現。她表示：“REITs市場現已進入常態化發行階段，未來在底層資產類別上有望進一步擴容，投資者應關注優質資產的長期回報。特別是在商業地產、物流、產業園區及長租公寓等領域，具有穩定回報的資產仍將是市場的投資重點。”

2025年風貌別墅市場將迎來“品質之戰”

2024年上海住宅市場在政策鬆綁的推動下逐步回暖。根據第一太平戴維斯住宅銷售部的數據，上海樓市通過一系列政策調整，如單身限購鬆綁、商品房以舊換新、取消土地限價等，顯著降低了購房門檻，提振了市場信心。2024年上海一手住宅供應量爲745.4萬平方米，同比下降27.2%；成交量爲689.3萬平方米，同比下降24.2%；均價76726元，同比上升15%，但年末交易活動有所回暖，市場呈現築底回升趨勢。上海市中心七區的價格梯度正經歷重塑，其中黃浦區以顯著的漲幅領跑，特別是住宅公寓市場在2024年已實現了23%的價格增長，穩居市中心價格第一梯隊，表現尤爲突出。

與此同時，2024年上海豪宅市場表現可謂“搶眼”，據CRIC統計，2024年上海總價3000萬元以上新房成交2530套，二手房529套，合計3059套。無論是新房還是二手房，全國3000萬以上高端住宅大多都來自上海，一二手佔比分別達60.4%和42.7%，因此，2025年上海豪宅市場將表現如何，也成爲業界關注的熱點。

展望2025年，唐華預測，政策環境有望進一步放寬，包括LPR利率、公積金利率的下調以及交易稅費的減少，將持續減輕購房者的經濟負擔。上海外圍區域正面臨去庫存的挑戰，而核心區域則因優質地塊供應的增加而預期價格將持續上揚。唐華強調，隨着政策效應逐漸顯現，上海住宅市場正步入築底回升階段，置換鏈條趨於活躍，這不僅有利於緩解外圍區域的庫存壓力，也將積極促進新房市場的回暖，整體市場信心有望進一步恢復。

另據上海鏈家數據，2025年第七週（2月10—16日）上海新房共成交480套，環比增長65%，均價64454元/平方米，環比增長1%。新增供應135套，供應均價52376元/平方米。春節後的新房市場正在有序恢復中。上海鏈家二手房成交量環比增長190%，帶看量環比增長142.6%，節後第二週，已經看到較強的恢復勢頭。帶看量已經基本恢復到節前的水平，即相當於去年四季度的高位水平。成交量亦達到節前水平，特別是上週日的成交，較節前週日增長了28%，預計成交勢頭將延續至小陽春。

在風貌住宅產品板塊，上海風貌別墅各區域價格錨定點已經初現，項目去化冷熱不均，主要取決於產品特色和地段配套。展望2025年，唐華認爲，風貌別墅市場將迎來“品質之戰”，開發商將通過全維度的產品力打磨、品牌力塑造和兌現力提升，爭奪客戶。具備異質化產品特色和優質配套的項目將更具競爭力，市場分化將進一步加劇。

（編輯：張家振 審覈：童海華 校對：顏京寧）