111.6億！杭州土拍透春意，本土房企扛大旗
龍年春節後的杭州首場土拍迎來“開門紅”，地塊全部溢價13%以上成交。
2月27日，杭州舉行春節假期後的首場土拍，出讓7宗涉宅地，總出讓面積16.65萬平方米，總建面42.54萬平方米，總起拍價93.72億元。
截至昨日晚間，7宗地已全部產生報價，提前爲今日土拍釋放出一些積極信號。“價高者得”的規則下，最終地塊全部溢價成交，總成交金額111.62億元，整體溢價率高達19.1%，爲今年樓市打了一針“強心劑”。
從競得方來看，基本爲本土房企，它們一起扛起了本次土拍的大旗。
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濱江積極補倉
上城區城東新城單元SC080201-55地塊是市場公認“明星”地塊。
其原爲杭州老牌服裝小商品市場——安琪兒市場中的一部分，該市場臨近京杭大運河，不遠處便是杭州東站，區位尚佳。據公開信息，2021年底該市場拆遷收尾工作結束，計劃打造成城東“運河灣”，並規劃有220米高的城市天際線。彼時，市場都在好奇這宗“巨無霸”地塊最終會花落誰家。
去年，安琪兒市場公示被分割爲4宗宅地，總佔地面積163.8畝。今日出讓的城東新城單元SC080201-55地塊便是其首個入市的宅地，其東至規劃天台山路，北至閘皋街，出讓面積2.81萬平方米，容積率2.4，起拍價19.64億元。
有消息稱，該地塊獲十餘家房企參拍，是本次熱度最高者。
網上掛牌報價期間，該地已獲6組報價，溢價率來到2.55%。限時競價前期，房企出手更是果斷，前4分鐘溢價率便已超10%，期間一度出現了5000萬元的跳價漲幅；拉開一定差距後，房企報價頻率偏向小步試探，多以千萬增幅跟上，最終在限時競價53分鐘時，“杭州一哥”濱江以24.44億元一錘定音，溢價率24.44%，成交樓面價約3.62萬元/平方米。
這一拿地樓面價不算低。根據規定，該地所建商品住房毛坯銷售均價不高於4.2萬元/平方米，相當於除去拿地價每平方米利潤空間僅餘不足6000元，若實施裝修銷售，裝修價格不高於4500元/平方米。“土地成本佔比較高，利潤空間不大。”上海中原地產首席分析師盧文曦如此評價。
事實上，濱江一直是杭州市場人氣王。去年底，集團董事長戚金興公開表示，2024年在杭州的拿地比例要在60%以上。今日之前，其已斬獲兩宗熱地。1月26日，濱江在2024年杭州首場土拍中，以超36億元總價奪得兩宗地，溢價率分別達到20%、30%。
持續補充“彈藥”也讓濱江穩坐杭州房企冠軍寶座。
克而瑞數據顯示，2023年，濱江集團以647.03億元權益金額居杭州房企首位，其次是綠城中國，權益銷售額498億元，“探花”建發則被二者拉開了超300億的差距。
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本土房企狂攬地
濱江的溢價摘地只是本場土拍的一個縮影，本土房企已然成爲杭州土拍的主力軍。
另一本土龍頭綠城，也在今日搶下了上城區三裡亭地塊，該地距離地鐵1號線閘弄口站約500米，三站直達武林廣場地鐵站，出讓面積2.05萬平方米，起拍價16.39億元。
由於地塊周邊配套成熟，且板塊供應稀缺，未來去化預期較好，競拍熱度不低。經過30輪競價，綠城以19.29億元、溢價17.7%拿地，成交樓面價3.48萬元/平方米。相較濱江所拿地塊，綠城的利潤空間稍高一些，毛坯均價4.29萬元/平方米，裝修價格不高於0.45萬元/平方米。
杭州西湖房地產則是大手筆摘下兩地，幾乎同一時間敲定落錘。其中拱墅區東新單元地塊經過38輪競價，以22.88億元、溢價19.29%的代價成交；蕭山區利羣河東單元經過28輪競價，以8.63億元總價、溢價18.54%成交，兩宗地合計耗資31.51億元。
值得一提的是，杭州西湖房地產拿下的拱墅區東新單元地塊已是被分割後的二次出讓。2021年，融創以52.08億元加28%的自持比例競得東新綜合體地塊，可拿地後其遲遲沒有動工，市場也流傳出融創退地的消息，直至2023年該綜合體地塊重新公示，退地傳言纔得到證實。此番出讓的東新單元地塊正是綜合體地塊被分割後的一部分，出讓面積僅2.55萬平方米。
同樣拿地的本土企業還有海威置業和興耀房地產，唯一的外來面孔是華潤，其採用與本土企業聯手的方式摘地，聯合濱江、西站樞紐開發，以溢價16.56%拿下餘杭區西站新城單元綜合地塊，成交價16.19億元。
至此，杭州龍年土拍首戰收官，合計收金111.62億元，整體溢價率19.1%，其中有6宗地溢價率超過了此前的15%封頂線。
據克而瑞對比，本次土拍的溢價率水平高於2021年平均溢價率1.5個百分點，更是分別高出2022年和2023年的平均溢價率13個百分點和10個百分點。
高溢價成交體現出房企對於杭州市場的看好，但拿地後的利潤如何保障也是企業需要平衡的問題。克而瑞數據顯示，有銷售限價的6宗地的平均地價房價比爲0.68，土地成本佔比例較高，平均房價地價差爲12235元/平方米，盈利空間較爲有限。
左宇 製表
記者 左宇
編輯 孫婉秋