足夠現金流纔是買房王道！專家提醒「1款項」易忽略：限貸後真的別卡太緊

房貸示意圖／臺灣房屋提供

檢核交屋現金流，走到預售屋最後一哩路，最關鍵的就是貸款。

最近銀行放款越來越緊，審覈也更嚴格，很多人以爲自備2成就穩了，結果一對保才發現，貸不到原本以爲的8成。

舉例，原本建商口頭承諾 1000 萬房子，只要準備 200 萬，最後卻只貸到7成，硬生生還得再湊 100萬現金。

如果是2000萬房子，就是要再拿出200萬⋯現在買房，資金千萬別卡太緊，真正的王道是準備好「現金流」。

那交屋前要預留多少現金流？

預售屋交屋前，還有一個經常被購屋客忽略掉到的「暫收款」，金額也沒有很小，以我家來說預收20萬，這筆費用包括規費、印花稅、契稅稅費、代辦手續費、瓦斯外管、管理費預繳等雜項支出。

另外還有最後5%交屋款，以及預先留好多一成，甚至多一些現金，以免遇到貸款成數不足的慘況。

幫大家換算一下，假設買1000萬房子的話，交屋款 50萬，暫收款20萬，貸款成數落差 100萬，要有170萬纔是安全的交屋現金流。（注意這只是低標，最好要抓多）

如果卡到第二屋、第三屋限貸令的話，現金要準備更多。

別忘了，2023年7月1日起買的預售屋就不能換約，一定要走到交屋、產權過戶後才能出售，也因此最近纔會開始出現「貸不到款 → 只能解約」的斷頭戶。

這也是我們在 5 年前剛做 Podcast 的時候，就一直提醒聽衆朋友，買房之前，務必審慎評估自己的能力，一旦遇到利率調升、成數縮水、估價保守、政策變動，至少有緩衝、有退路。

準備好再出手，才能順利交屋，讓家是安心，不是壓力。

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