卓越舊改往事 “深圳第一村”皇崗和它的同宗兄弟

觀點網 “我只是一名普通的皇崗村民”，在深圳，這並不算一句低調的話。

皇崗村是深圳福田中心區爲數不多現存的城中村，距今超過700年曆史，村集體資產市值達350億，有“深圳第一村”之稱。

2月7日，深圳市住建局公示了福田區皇崗村改造一期（暫定名）一期一標段主體工程的施工許可，一期一標段主體工程建設規模22.51萬平方米，標誌着皇崗村改造工程正式啓動。

項目位於福民路與皇崗二街交匯處西北角，緊鄰7號線地鐵皇崗村站。建設單位爲深圳市皇崗實業股份有限公司和深圳卓越皇崗舊城改造有限公司。合同開工時間爲2024年11月1日，合同竣工時間爲2028年8月30日。

經過十五年等待，各方終於看到一張確切的時間表。

皇崗舊改可追溯至?2008年，卓越與皇崗村合作，將村裡兩層高的傢俱城改造成爲中心區最早的大型商務綜合體卓越世紀中心，這也成爲卓越第一個舊改項目。

回遷給皇崗村民的皇崗商務中心總建面約10萬平方米，每年超過2億元租金回報，成爲村集體分紅重要來源，實現“未拆先富”。

整體舊改則源於2010年3月份，項目上報深圳市規劃和國土資源委員會審批，根據《福田區皇崗村改造專項規劃》，皇崗村舊改規劃用地面積50.38萬平方米，建設用地面積31.4萬平方米，總建築面積約200萬平方米，其中住宅面積約70萬平方米。

此外，這裡還計劃建起“會展南廣場”，以兩棟高約200米、連在一起的雙塔形商業建築和一個8萬平方米的廣場，將深圳中軸線引進皇崗，形成福田區內最大的綜合居住社區。

但在專規通過公示後，項目卻陷入長達十年的停滯。福田CBD諸多甲級寫字樓接連拔地而起，與城中村的市井人煙形成顯著落差。

直到2020年10月開始，在皇崗村地鐵站附近，下圍二村、吉龍一村、吉龍二村部分建築開始圍欄封樓。

例如2020年11月1日，吉龍一村有房東向租客貼出告示稱，樓棟屬於計劃拆遷範圍，即將停水停電，要求租客月底前搬離。

有當地村民稱，開發商在動員大會給出的租金補償爲每平方米超過100元，每套房子平均每月補償4000元租金，一直補償到交房。即便在“福田後花園”，這一數額也足以覆蓋搬家成本。

皇崗村舊改項目存在一個天然的參照系，就是鄰近的水圍村。二者同宗同源，原住民均爲莊姓，本爲同村，在改革開放後才各自劃分。

水圍村舊改起步稍晚，最早被列入《2014年深圳市城市更新單元第四批計劃》中，同樣就拆遷補償問題進行過多年探討，直至2018年動工拆遷，申報主體爲深圳市水圍實業股份有限公司，由承翰集團合作建設開發，分三個地塊，總建築面積近24萬平方米。

此後，水圍村舊改項目部分地塊建起樓盤灣尚庭璽家園，主要由4座商品住宅樓組成，已於2022年8月21日首銷，推出1棟374套精裝房源，單價8.9萬/平方米起，均價約11.28萬/平方米。

相比之下，皇崗村舊改體量龐大，進展緩慢。

有業內人士表示，皇崗舊改的進度問題有多重原因，首先是最初的專規只提供住宅面積約70萬平米，而要拆除的舊宅面積就有63萬平方米，即便全部按照1:1補償比例，改造後可售貨源寥寥無幾。

由此推測，在一期順利動工後，後續二期至四期規劃的容積率、宅地比例等方面或有調整空間。此外，補償方式也可能面臨調整。

皇崗村和水圍村同樣鄰近深圳河，與香港隔岸相望，作爲“先富起來”的第一批城中村，都留下了大量統建房，這些房產如今的現狀也各有不同。

在水圍村，水圍股份公司2017年以約73元/平方米的均價租賃29棟農民統建房，租金每兩年遞增6%，在基本未加價的前提下轉租給深業，改造後變身爲水圍檸盟人才公寓的504套公寓，以人才房形式面向區內重點企業和社會組織配租。

而在皇崗村，偶爾能從各類中介平臺看到一些低價樓盤放售，如2023年皇興大廈村委統建樓有一套70平方米的單位要價僅238萬元。

值得一提的是，皇崗村還有部分二手房就位於舊改拆除紅線範圍內，二期舊改範圍內的拆遷房價格曾一度高達每平方米6萬元，但近年來有所回落，如2024年底一套65平方米的拆遷房掛牌急售，單價3萬出頭。

有中介聲稱，如按照周邊二手新次房13萬的價格，回遷後回報率接近300%。聽起來似乎是“穩賺不賠”的生意，但也有分析人士指出，部分統建房屬於“小產權”，流通性和拆遷賠償或難以保障。

作爲參考，截至2024年底，皇崗片區內還有多個盛產“筍盤”的小區，其中福泉花園掛牌均價5.8萬元，平均面積77.5平方米，瑞昌大廈掛牌均價5.5萬元，平均面積51.4平方米，國皇大廈掛牌均價5.4萬元，平均面積93.7平方米。

縱觀兩條城中村的命運，似乎水圍村的舊改更爲平鋪直敘，也並未引起市場的太多關注，而皇崗村則留下了諸多造富神話，以及更爲曲折的過程。

2024年4月，因皇崗莊氏宗祠被拆，部分水圍村民還來到祠堂門口向遠房親戚們討要說法。

這對同宗兄弟收穫了各自的結局。

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