準退休族換屋 妥善規劃現金流

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

規劃退休瞭如果想要換屋，房貸清償可能要到退休後繼續，這樣會不會退休生活經濟壓力很大？年過50的準退休族適合換屋嗎？不妨參考51歲劉先生的案例，他現在住的房子每月繳款本利和約4萬元，約剩下四年可清償貸款。他規劃再經五到十年退休，想換屋到臺北市過退休生活，在銀行的協助與規劃下，劉先生有能力退休後繼續背房貸但仍可享受生活。

安泰銀行財富顧問劉芸圻建議，劉先生現居竹科的房子，受惠房價上漲帶來的增值空間，可趁目前房價仍在高檔時先賣出，以目前劉先生在竹科房屋附近實價登錄約每坪60萬元，預估此時賣屋約可成交1,800萬元，加上目前劉先生手中的動產資產包括存款與臺股部位等價值約2,000萬元，共有3,800萬元資產可供運用與活化，看中的換屋標的預估成交價約在2,800萬元左右。

安泰銀爲劉先生試算，換屋臺北如選擇銀行20年期2,100萬元房貸方案，寬限期二年，貸款利率估2.75%，則前二年寬限期每年負擔57.8萬元貸款利息，第三年起至第十年依照本利攤每年約負擔147.6萬元本息，第11年劉先生順利退休，並期望退休後每個月有8~9萬元的生活費，則自第11年開始至第20年房貸繳清，需要每年255.6萬元的現金流支出，才能享生活與繳房貸同時兼顧。

劉芸圻提供專業建議，劉先生可繼續保留200萬元定存做爲緊急準備金，及500萬元儲蓄險，這部分早期利率8%，可提供每年40萬元現金流入，以及持有900萬元臺股建議換爲臺股ETF存股配息，以預估高股息配息率4%，約可創造每年36萬元現金流入。

劉芸圻表示，賣屋1,800萬元在清償剩餘房貸144萬元，並支付新屋頭期款700萬元後，加上活存剩餘400萬元則手中可用現金有1,356萬元，建議可趁美國債券殖利率高檔時候，配置600萬元票息約4%的高評等投資級債券，剩餘756萬元配置配息率約6%的債券型基金，如此則加上定存利息後每年有約148萬元現金流入，可應付第一年至第十年的現金支出。

由於劉先生預計再工作十年後退休，以目前年薪200萬元計算，劉芸圻建議每月可定期定額5萬元投資有長期前景的高科技類股基金，以年預估投報率5%計算，十年後退休時估可累積775萬元，屆時可利用這筆投資財富先償還部分房貸本金，預估房貸本金可降至450萬元，以剩餘十年房貸清償期計算，劉先生每年房貸本金及利息支出可望由147.6萬元降至51.6萬元，劉先生期望在60歲就退休，每月開始有8、9萬元退休生活支出，年度現金流支出可望由255萬多元降至159萬多元。

如此則以前述建議存股ETF與債券類加定存息合計，每年現金流入達約180萬元，劉先生換屋付房貸也不影響退休生活。