住宅小區安全風險、原因與解決思路探討！

住宅小區安全風險、原因與解決思路探討！

1、現在小區存在着嚴重不安全的問題有哪些？

（1）房屋自身質量問題和修繕保養不到位

外牆質量：粉刷層、保溫層、外牆磚、石材幕牆開裂、空鼓、脫落、滲漏、鏽蝕、斷裂

結構質量：超齡超負荷、違規裝修改造

案例：2024年已發生的有，706瀋陽合肥陽臺垮塌；910五常市陽臺坍塌：912哈爾濱陽臺坍塌

屋面質量：違規搭建/種植、超負荷承重、屋面滲漏

（2）設施、設備、管網自身質量問題和修繕保養不到位

消控系統：滅火器、消防栓、噴淋煙感、通風排煙、廣播報警欠壓失效、無水欠壓、失去功能、靈敏低

排水系統：污水管網、雨水管網淤堵及窨井蓋缺失、簡易遮蓋

案例：2024年9月21日，西安龍湖春江天境女童墜井事件

燃氣管網：燃管管網燃氣泄漏

化糞池系統：化糞池井蓋缺失、有毒氣體

案例：2024年10月21日，廣元天賦名邸爺救孫化糞池死亡事件

（3）消防防火管理與應急處理

電動自行車：亂停亂放、違規充電、違規上樓、違規進電梯導致火災隱患

電動汽車：未設電動汽車專用車庫、專用消防設施火災導致隱患

樓梯走道：違規堆放雜物導致火災隱患

屋面逃生：出入屋面的防火門違規鎖閉影響逃生

（4）電梯使用與管理與應急處理

裝修期管理：裝修時電梯使用與管理導致電梯轎廂或零部件損壞

平時使用管理：電動自行車出入轎廂、轎廂內跑跳等容易引起電梯誤動作

電梯維保：缺少對電梯維保質量或更換部件的管理，維保難免次充好、流於形式；或壓低維保費致低服務

應急處理：缺少對電梯故障情況的應急處理經驗，困人心理崩潰、慌張扒門

2、我們應該採取、能夠採取的主要對策是什麼？

(1)加強工程驗收質量關，確保不帶病交付

(2)加強質量終身要求，別讓質量保修期成爲質量終身制的剋星，讓相關單位金蟬脫殼

(3)提倡現房銷售，提倡業主自行成立驗房團進行再次驗收

(4)職能部門鬚髮揮全過程監管作用，改變房屋交付後基本不管現狀

(5)改變開發商30%成本撬動項目局面，確保建設資金到位可開工，杜絕搶進度拼銷售回款行爲，減少趕工質量隱患。

(6)物業應加強自身專業技術能力，改變基本只會掃地站崗剪草換燈的低級狀態，改變在房屋質量檢查判定、房屋維修保養、設施設備維護保養上的極不專業現狀，改變基本靠外包（還不能發現外包弄虛作假）的現狀 ，物業行業應學習日本房屋維修制度。

(7)改變物業只進不出，不願投入的局面

西安女童墜井和廣元爺救孫死亡，都反映出物業區區幾百元投入都不願意，也缺少基本應急救援物資（救援繩、救生圈、救生杆）等。

(8)改變更換物業比登天難的局面，讓物業優勝劣汰，真正建立物業服務質量決定生存的競爭機制。

(9)修改建築法、質量管理條例、物管條例、民法典等不適條款，把維護業主權益，夯實責任，加大獎懲、違法代價。

3、物業管理資金—-用於建築物及附屬設施設備等安全維護的資金來源和使用是怎樣的？

常見資金來源：公共收益、公共維修基金、開發商質量保證金

物業費：物業基本不用於維修，或比例很少；良心物業可能用5%以內資金用於修繕。

政府補貼：五水共治、庭院改造、二次供水、電梯維修改造等，部分地方有政府補貼。

使用流程：物業或業委會提出修繕項目，然後申請動用公維或質保金，符合補貼政策的，打報告申請補貼。

4、政府建立公共賬戶資金是那些、怎麼進行對接？

根據最新的房屋養老金制度概念，公共賬戶資金來源是：土地出讓收入、質量保證金利息、維修基金利息、政府投入一點，四個維度籌措資金

公共賬戶資金的籌集和管理，應該是建設或房屋主管部門負責落實和管理；使用流程，可能與動用維修基金類似，可能走兩個不同方向：（1）小區維修基金不足，方可申請動用公共賬戶；（2）每個獲批維修項目，小區維修基金出大頭公共賬戶基金出小頭。具體如何操作，帶政策細化後方能明朗；

動向研判：老公房等（非商品房）維修靠政府公共賬戶支撐或企事業單位自行籌資解決。

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